Pisos okupados y sin registrar, el lío mayúsculo de una mala gestión inmobiliaria

Lejos de ser una práctica decimonónica, proliferan las fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad. Tanto en zonas rurales como urbanas. Esa no inscripción puede complicar mucho las cosas, advierten los expertos consultados. Así lo demuestra el caso de un propietaria inmersa en un lío mayúsculo –que incluye una okupación– por una mala gestión inmobiliaria.

No inscribir las fincas en el Registro de la Propiedad es una práctica más habitual de lo que puede parecer. Y tiene serias consecuencias. La abogada, socia del despacho Círculo Legal Barcelona, Arantxa Goenaga, explica a Crónica Global que “pese a que todos pensamos que lo normal es que las compraventas de fincas y de pisos se hacen siempre en escritura publica ante un notario esto no es así porque el contrato de compraventa no se tiene que formalizar obligatoriamente en escritura publica y puede formalizarse en un contrato privado o incluso verbalmente, mientras se entregue el precio y el inmueble es suficiente”. 

¿Pero a qué se debe esta omisión? “Antiguamente esto sucedía porque de esta forma se eludía el pago de los impuestos ya que el Estado no podía conocer la compraventa porque no se inscribía en ningún Registro y también porque era un método más económico porque no se pagaba al Notario ni se tenía que acceder al Registro de la Propiedad”.

Evidentemente “esta forma de comprar también genera sus inconvenientes y básicamente es que no consta en el Registro de la Propiedad quien es el verdadero propietario. También habían casos en que la finca no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, no se había producido la inmatriculación, por lo que las partes se ahorraban el trámite y todo se efectuaba en contrato privado”.  La letrada precisa que, aún cuando esas fincas no se inscribían en el Registro de la Propiedad lo que sí se hacía habitualmente era hacer el cambio de nombre en el catastro y desde el momento en que compraban ya se hacían cargo del pago del IBI”. 

"Bastantes casos en el área metropolitana"

La existencia de fincas no registradas no solo es frecuente en zonas rurales, donde las operaciones se cerraban de forma verbal. En el siglo XIX, los propietarios creían más en la palabra que en las autoridades. Pero esas situaciones también se dan en grandes ciudades metropolitanas.

“Podríamos pensar que estas situaciones ya no se producen en la realidad, pero no es así –asegura Goenaga--, siguen habiendo compraventas privadas y nos seguimos encontrando con estas situaciones. De hecho, en el despacho nos hemos encontrado bastantes casos y no de pueblos sino de ciudades del área metropolitana de Barcelona”.

La abogada lleva en su despacho un caso que ejemplifica perfectamente las complicaciones derivadas de no registrar las fincas. Se trata de una compraventa realizada en un populoso municipio cercano a Barcelona. “Nuestra cliente compró un piso mediante un contrato privado y quien se lo vendió también lo compró así con lo que el piso consta inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del promotor que lo edificó. Esta persona ha fallecido y no tenemos constancia de quienes son sus herederos. De hecho, sabemos de su fallecimiento porque así nos lo ha indicado el Registro, porque ese piso no es el único que constaba inscrito a su nombre sino que había habido muchos más”.

Señora con niños pequeños

Para complicar mas la situación, “el piso en cuestión esta ocupado por una señora con niños pequeños con lo que la propietaria ha venido a nosotros para que podamos regularizar toda la situación y vuelva a recuperar la posesión y conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad”.

El decano del Colegio de Registradores de Cataluña, Vicente García-Hinojal, se ha marcado como objetivo de su nuevo mandato --tomó posesión del cargo hace menos de dos meses--, hacer un estudio sobre las fincas rústicas y urbanas en Cataluña para detectar las que no están inscritas. “Ahora no es posible saber el porcentaje de propiedades no registradas. Inscribir las fincas se remonta al siglo XIX, con la desamortización de Mendizábal, cuando los burgueses se quedaron con las propiedades de la Iglesia. Pero de ser un instrumento que defendía a los grandes propietarios, ha pasado a proteger a los pequeños, ya que el registro otorga una completa seguridad jurídica ante cualquier agresión. Para acceder a una hipoteca, es necesario que la finca esté registrada. Y en casos de fallecimiento, el registro otorga facilidades a los propietarios”, afirma García-Hinojal.