En la pasada semana, la figura con mayor presencia mediática no ha sido un político ni tampoco un futbolista, sino una ciudadana más: Mari Carmen Abascal. En primer lugar, por la ejecución de su desahucio. En segundo, debido a que Sumar la ha convertido en un icono de la lucha por el derecho a la vivienda.

En tercero, porque el Gobierno ha aprovechado la indignación popular provocada por el lanzamiento de Mari Carmen para aprobar dos decretos-ley sobre vivienda. Si hubieran sido convalidados por el Congreso, habrían reducido considerablemente la oferta de alquiler y relegado el mercado de arrendamientos a un papel marginal, similar al que tuvo durante los años anteriores a la aprobación del decreto Boyer, en 1985.

Como sucede con otras figuras mediáticas, Mari Carmen ha generado una gran controversia en los medios de comunicación y en las redes sociales. En las siguientes líneas, ofreceré argumentos para valorar si, desde una perspectiva inmobiliaria, nuestra protagonista ha tenido suerte o desgracia. Antes, explicaré en qué consiste el régimen de renta antigua, bajo el que vivió durante décadas, y repasaré la cronología del contrato de alquiler suscrito por su padre.

El régimen de renta antigua

La expresión “renta antigua” hace referencia a los contratos de arrendamiento firmados antes de la entrada en vigor del decreto Boyer, el 9 de mayo de 1985, pues se rigen por una legislación distinta de la aplicable a los nuevos. El objetivo del decreto era liberalizar el mercado de alquiler para estimular la construcción de viviendas, aumentar la oferta de pisos en arriendo y facilitar la movilidad geográfica de los trabajadores.

En materia de alquiler, sus principales medidas fueron eliminar el carácter obligatorio de la prórroga forzosa para los nuevos contratos, permitir a las partes pactar libremente la duración del arriendo, otorgar a los propietarios libertad para determinar la renta al renovar los acuerdos y mantener los derechos de los arrendatarios con contratos anteriores a su entrada en vigor.

En la práctica, la reforma impedía que los nuevos contratos fueran indefinidos, incentivaba la suscripción de acuerdos de arrendamientos de corta duración (por ejemplo, de seis meses o un año) y favorecía la fijación de las rentas de alquiler en función de la oferta y la demanda de arriendo.

A los antiguos inquilinos, el decreto Boyer les permitió conservar con carácter general el derecho a dos subrogaciones y la posibilidad de que las subidas del importe del alquiler fueran inferiores al aumento del coste de la vida, si así lo posibilitaba el sistema de actualización de las rentas pactado.

Con el transcurso de los años, cuando el edificio requería una rehabilitación importante, los propietarios de viviendas con arrendatarios de renta antigua obtenían una rentabilidad irrisoria o incluso podían perder dinero, pues las condiciones y los límites legales les impedían repercutir de inmediato una parte sustancial del coste de las obras en los recibos de alquiler.

La ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que entró en vigor el 1 de enero de 1995, restringió las subrogaciones en el régimen de renta antigua. Permitió al cónyuge mantener un contrato de duración indefinida, pero limitó a dos años la vigencia para los descendientes directos, si no concurrían circunstancias excepcionales.

Además, hizo posible que los propietarios actualizaran gradualmente las rentas de alquiler durante cinco o diez, dependiendo uno u otro plazo del nivel de ingresos del hogar. El incremento del importe dependía de dos variables: la cuantía inicial abonada y la inflación acumulada, incluida también la del último año.

El objetivo de la actualización era reducir la diferencia entre el alquiler pagado por los nuevos inquilinos y los que tenían un contrato de renta antigua. No obstante, no servía para compensar los ingresos dejados de percibir desde el inicio de la relación con el arrendatario.

Durante un lustro o una década, el incremento del alquiler superó con creces el del IPC. Para evitar pagar mucho más, los inquilinos podían negarse a la actualización. No obstante, si lo hacían, su contrato dejaba de ser indefinido y su duración quedaba limitada a ocho años. La gran excepción eran las familias con ingresos muy bajos, pues estaban exentas de la actualización y del cambio de condiciones del contrato.

Cronología inmobiliaria de Mari Carmen

El 3 de septiembre de 1956, el padre de Mari Carmen Abascal firmó el contrato de alquiler de una vivienda situada en la calle Alcalde Sainz de Baranda, nº 46. Forma parte del barrio de Ibiza, del distrito de Retiro, y tiene 93 m2, sin tener en cuenta los elementos comunes. En la actualidad constituye una excelente ubicación, pero no era ni mucho menos tan buena hace 70 años, pues una parte del barrio no estaba urbanizada, había huertas e, incluso en algunas zonas, chabolas.

El 13 de agosto de 1960 falleció su padre y, el 9 de noviembre, su madre comunicó al propietario su voluntad de subrogarse en el contrato. Por tanto, sustituyó a su marido como arrendataria y asumió sus derechos y obligaciones, sin que la subrogación facultara al propietario para incrementarle la renta. En aquel momento, la legislación vigente permitía dos subrogaciones, entre cuyos posibles beneficiarios figuraban el cónyuge y los descendientes del titular inicial del contrato de arrendamiento.

El 19 de noviembre de 2005 murió la madre de Mari Carmen y, unos días después, ella se subrogó en el contrato. Sin embargo, la legislación había cambiado. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en su disposición transitoria segunda, eliminaba la subrogación vitalicia de los hijos y limitaba su vigencia a dos años. Por tanto, a finales de 2007, el contrato de alquiler de Mari Carmen dejó de ser de renta antigua.

A pesar de ello, los propietarios del edificio decidieron que siguiera conservando dicho estatus y desestimaron equiparar el importe de su alquiler con el de mercado. El contrato quedaba renovado anualmente mediante el mecanismo de la tácita reconducción. Si hicieron lo mismo con otros inquilinos, la escasa rentabilidad obtenida de los arrendamientos pudo ser uno de los principales motivos para vender el inmueble a Renta Corporación el 22 de marzo de 2018.

Posteriormente, el 28 de junio, Urbagestión compró la vivienda que tenía alquilada Mari Carmen. Para la empresa, la adquisición constituía una oportunidad por dos motivos: su reducido importe (247.000 €) y la edad de la inquilina (79 años). La presencia de una arrendataria con una elevada antigüedad en el piso y la rapidez con que Renta Corporación deseaba vender los inmuebles fueron las principales razones del descuento sobre el precio de mercado.

En los meses posteriores, Urbagestión indagó sobre su grado de discapacidad y descubrió que, cuando se subrogó en el contrato firmado inicialmente por su padre, no tenían ninguna reconocida. Por tanto, según la legislación vigente, podía aplicarle de inmediato un considerable aumento del alquiler. Así se lo comunicó a Mari Carmen y comenzó el conflicto judicial entre ella y la empresa, que culminó con la ejecución de su desahucio el 23 de septiembre de 2026.

Motivos de mala suerte

El primer motivo está relacionado con el comportamiento de Urbagestión. Sus actos demuestran que sus propietarios carecen de sensibilidad y no han entendido el significado de la responsabilidad social corporativa. Si hubieran tenido alguna de las dos anteriores virtudes, habrían descartado de inmediato desahuciar a Mari Carmen. Aunque la ley les concedía el derecho a hacerlo, no estaban obligados a ejercerlo y podían renunciar a él. Es lo que habrían hecho si el sentido común hubiera guiado sus actuaciones.

El segundo, y más importante, es el sufrimiento de la inquilina ante la posibilidad de perder, a una edad avanzada, la vivienda donde había residido durante los últimos 70 años. Ese padecimiento probablemente explica en parte algunas de las dolencias que actualmente le afectan y su permanencia en el hospital durante algunas semanas más.

La ejecución de un desahucio supone un gran trauma que puede dejar secuelas de por vida, cuando una persona es expulsada de la vivienda donde reside porque sus ingresos no le alcanzan para alimentarse y sufragar el alquiler o la cuota hipotecaria. No es lo mismo desahuciar a quien no puede pagar que al que no quiere hacerlo.

Motivos de buena suerte

La gran repercusión mediática del lanzamiento de Mari Carmen ha hecho recapacitar a Urbagestión y, tras la mediación del Ayuntamiento de Madrid, ofrecerle continuar en su vivienda durante ocho años más. El pago mensual no superará el 30% de sus ingresos netos, será aproximadamente de 500 euros e incluirá los gastos de comunidad, calefacción y gas. Una cuantía sustancialmente inferior a la que el inquilino medio paga por un piso de similares características en el distrito de Retiro: alrededor de 2.200 euros.

En noviembre de 2007 finalizó el régimen de renta antigua de Mari Carmen. No obstante, desde entonces y hasta la compra de la vivienda por Urbagestión, la inquilina pagó un importe por debajo del de mercado. Lo hizo así porque los descendientes del primer propietario valoraron más las circunstancias de la arrendataria que la actualización del alquiler. En especial, los muchos años que llevaba viviendo en el piso, la puntualidad en los pagos y la percepción de una pensión de jubilación.

En un momento en el que una parte de los políticos intenta enfrentar a propietarios e inquilinos, merece ser destacada la actuación de la familia Lázaro, los caseros de Mari Carmen entre 1956 y 2018. Entre diciembre de 2007 y marzo de 2018, dicha familia siguió aplicando a la inquilina el régimen de renta antigua, aunque los efectos beneficiosos de su subrogación ya habían finalizado.

Para Sumar, todos los propietarios de viviendas de alquiler son iguales y buscan obtener los máximos ingresos posibles de sus inquilinos. Una afirmación que desmienten categóricamente los administradores de fincas y agentes inmobiliarios especializados en la gestión de alquileres.

La mayoría de los pequeños propietarios prefiere la estabilidad en el alquiler a la consecución de una elevada rentabilidad. En otras palabras, valora por encima de los ingresos percibidos el pago puntual del arrendamiento, la conservación del piso y las buenas relaciones con los arrendatarios.

Conclusiones

En definitiva, a lo largo de su vida, Mari Carmen ha tenido períodos de buena y mala suerte inmobiliaria. Entre noviembre de 1960 y marzo de 2018, la primera le permitió disfrutar de un importe del alquiler por debajo del precio de mercado. En una parte del período porque tenía derecho a la aplicación del régimen de renta antigua. En otra, debido a que la propiedad renunció a hacerle un nuevo contrato y mantuvo prorrogado el original a través del mecanismo de la tácita reconducción.

En el próximo futuro, gracias a la gran repercusión mediática de su situación, su coraje y el cambio de posición de Urbagestión, Mari Carmen tendrá una doble protección: un contrato más largo del habitual (ocho años) y un alquiler muy por debajo del de mercado. En la actualidad, la prórroga forzosa obliga a los propietarios que son personas físicas a garantizar a sus inquilinos la permanencia en la vivienda durante un lustro.

Sin embargo, nada de ello puede compensar el padecimiento provocado por la amenaza de un desahucio, cuyo lanzamiento tuvo lugar hace unos días. El sufrimiento, tanto en los meses anteriores como durante muchos años después de consumarse, resulta imposible de imaginar por quienes no lo han padecido. Los que tenemos un amigo que lo sufrió cuando era niño solo podemos comprender una parte de la magnitud de la tragedia.

Una sociedad civilizada debe proteger a los más débiles, especialmente a los menores de edad y a los ancianos, y disponer de las viviendas sociales necesarias para convertir un desahucio en un traslado. Los hogares y las empresas no deberían estar obligados a asumir dicha protección social, pues ambos pagamos impuestos para que la haga la Administración.

No obstante, nuestros políticos incumplen el mandato que les hemos dado los ciudadanos y lo hacen cuando la proporción del PIB que pagamos en impuestos alcanza el segundo nivel más elevado desde el retorno de la democracia: 37,8% En 2025, solo teníamos 318.000 pisos públicos, que únicamente suponían el 1,2% del parque total de viviendas del país y el 1,6 del número de hogares. Sin duda, una gran vergüenza

Lamentablemente, Mari Carmen murió en el hospital después de escribir el artículo. Nunca sabremos si un desahucio que jamás debió ejecutarse le privó de vivir más tiempo. En cualquier caso, ella, como muchos otros afectados por un lanzamiento, deberían estar protegidos por el Estado del Bienestar. No obstante, en muchas ocasiones, la Administración mira hacia otro lado y no ve lo que no desea ver.