En el último medio siglo, los dos grandes problemas económicos y sociales del país han sido el desempleo y el acceso a la vivienda. Aunque la reducción del primero ha constituido el principal desafío para la mayoría de los gobiernos, el segundo ha adquirido una relevancia comparable durante tres etapas: 1990–91, 2004–07 y 2021–25.

En dichos períodos, los jóvenes han mostrado una gran preocupación por el acceso a la vivienda, pero también lo han hecho sus progenitores, a pesar de que la mayoría de ellos son propietarios del inmueble en el que residen desde hace años. No obstante, en ninguna de las dos etapas previas el nivel de controversia entre los distintos actores implicados, tales como Gobierno y oposición o propietarios e inquilinos, alcanzó la magnitud actual.

Las diferencias entre la presente coyuntura y las dos anteriores vienen explicadas por tres factores fundamentales:

1) La aparición de las redes sociales. Por un lado, han dado visibilidad a opiniones que antes apenas transcendían del círculo familiar y de amistades. Por el otro, han permitido a algunos usuarios influir en miles de personas mediante la difusión de interpretaciones unilaterales de problemas complejos.

2) La proliferación de medios de comunicación, especialmente periódicos digitales. La “dictadura del clic” amplifica el impacto de informes con conclusiones sorprendentes basadas en datos escasamente fiables, ya sea por el reducido número de encuestados, errores estadísticos o la deficiente metodología empleada.

3) La entrada por primera vez en el Gobierno de una formación radical de carácter populista. Una participación ejercida inicialmente por Podemos y ahora por Sumar. En la actualidad, una coalición que utiliza la vivienda para marcar perfil propio, diferenciar sus políticas de las del PSOE y solicitar la aplicación de medidas con una fuerte carga ideológica. Aunque ninguna de ellas solucionará los problemas existentes y en ocasiones los agravará, la contundencia y simplicidad de sus propuestas agradan a una significativa parte de la población.

Dicho conjunto de factores ha favorecido la aparición y difusión de numerosas falsedades y la conversión de algunas de ellas en verdades aparentemente indiscutibles, después de ser repetidas una y otra vez por determinados políticos, periodistas y activistas sociales. Entre ellas destacan las siguientes:

1) Los grandes tenedores son los culpables del elevado precio del alquiler. Para Sumar, Catalunya en Comú y el Sindicato de Inquilinos, los poseedores de más diez viviendas son los responsables de que en junio de 2025 el importe del alquiler en España haya alcanzado un nuevo máximo. Ni mucho menos será el último, pues una escasa oferta augura nuevas subidas de precios.

Una afirmación que exculpa al Gobierno de cualquier responsabilidad sobre la cuestión y busca la confrontación entre grandes propietarios e inquilinos. Según su relato, los primeros dominan a su antojo el mercado y lo utilizan para fijar precios de alquiler excesivamente elevados para los bolsillos de una sustancial parte de la población.

No obstante, este argumento resulta difícilmente defendible con los datos proporcionados por el Catastro. Para dicho organismo, en 2024 los grandes tenedores poseían un 4,3% del parque de viviendas. No obstante, la cuota de los del sector privado disminuía a un 3,4%, si de la anterior cifra descontamos los inmuebles propiedad de las administraciones, entidades y agencias públicas.

Dicha cifra aún sería más reducida si, en lugar de los datos ofrecidos por el Catastro, tomáramos como referencia los proporcionados por el Boletín de Vivienda Social de 2024. En 2023, había 596.693 pisos destinados al alquiler social y equivalían a un 2,4% del parque inmobiliario. No todos ellos eran propiedad del sector público, pero si una parte sustancial.

Según estos datos, los grandes tenedores, que priorizan la obtención de una elevada rentabilidad, poseerían únicamente un 1,9% del parque de vivienda y tendrían una cuota del 9,3% en el mercado de alquiler. Si fueran los principales responsables del elevado importe del arrendamiento, este solo estaría cerca de su máximo histórico en las principales ciudades del país, donde concentran la mayoría de sus propiedades. Una coyuntura que no se corresponde con la realidad, pues en 2024 todas las capitales de provincia superaron sus registros históricos.

2) La mayoría de los compradores no necesita una hipoteca. Una afirmación realizada por los analistas de Funcas, Santiago Carbó y Francisco Rodríguez, en el artículo Situación de los mercados de vivienda e hipotecario. La explotación de los datos del INE les lleva a señalar lo siguiente: “Desde enero hasta octubre de 2023, el número total de compraventas de vivienda fue de 832.756, pero sólo se hipotecaron 323.998. Esto indica que sólo un 38,9 % de operaciones de venta de vivienda se realiza con financiación hipotecaria”

A partir de esta última cifra, una parte de los políticos y periodistas ha sido capaz de identificar las características de los compradores que no recurren al endeudamiento: inversores españoles y extranjeros no residentes en nuestro país. Según unos y otros, ambos poseen mucho dinero y no tienen necesidad de endeudarse. Por eso no se hipotecan.

Una conclusión que no comparto. En primer lugar, porque los inversores consiguen una mayor rentabilidad sobre el capital invertido, cuanto menor es éste y más elevado el nivel de endeudamiento. Por tanto, casi siempre que pueden contratan una hipoteca. En segundo, porque dichos foráneos tienen una escasa cuota de mercado, aunque significativa en el segmento de alto standing. En 2023, adquirieron 55.217 viviendas, un 8,6% del total, principalmente en los municipios más turísticos del Mediterráneo y las Islas Canarias.

Si mi argumentación no les ha convencido, estoy seguro que sí lo harán las siguientes cifras. Entre enero y octubre de 2023, según el INE, se vendieron 499.888 viviendas, exactamente 332.868 menos que las indicadas por Carbó y Rodríguez. En términos porcentuales, ambos economistas contabilizaron unas ventas un 66,6% superiores a las verdaderamente efectuadas.

La equivocación de los analistas de Funcas no es solo numérica, sino también conceptual. Han confundido las viviendas vendidas (499.888) con las que han cambiado de propietario (832.756). La última cifra es la resultante de sumar compraventas, donaciones y herencias. La estadística del INE, que ofrece datos entre 2007 y 24, refleja que no ha existido ningún año en el que se hayan vendido más de 800.000 viviendas. El guarismo más elevado corresponde al primer ejercicio analizado con 775.300 unidades. 

En 2023, según el Banco de España, los bancos concedieron 56,396 millones a los hogares para adquirir una vivienda. En dicho año, según el INE, la hipoteca media ascendió a 141.827 €. Por tanto, el número de préstamos concedidos ascendió a 397.639. Una cifra que equivale al 62,3% de los pisos vendidos. Así pues, a diferencia de lo indicado por Carbó y Rodríguez, en 2023 la mayoría de los compradores de inmuebles sí solicitaron una hipoteca para financiar su adquisición.

3) El traspaso de viviendas de la SAREB al SEPES reducirá el precio del alquiler en numerosos municipios. En noviembre de 2025, la primera entidad ha comenzado a transferir a la segunda 45.218 pisos, cuyo destino será el arrendamiento asequible. En términos porcentuales, dicha cifra supone un 7,6% de las viviendas sociales dedicadas al alquiler y un 0,9% del parque total arrendado.

La magnitud del traspaso no es irrelevante, pero tampoco considerable. No obstante, resulta sorprendente que tenga lugar más de 13 años tras la creación del banco malo y siete ejercicios después de la llegada de Pedro Sánchez a la presidencia del Gobierno. Si los ciudadanos hemos sufragado el rescate de numerosas entidades financieras, y el regalo de algunas de ellas a los bancos actuales, habría sido lógico que, desde hace muchos años, la SAREB hubiera puesto a disposición de los municipios las viviendas acabadas de que disponía.

No obstante, las ventajas de la cesión se convierten en una anécdota, si analizamos la ubicación y el estado de dichas viviendas. En primer lugar, los municipios de más de 250.000 habitantes recibirán menos pisos de alquiler social (5.559) que aquellos que no alcanzan los 20.000 residentes (14.688).

En los primeros, los inmuebles en arrendamiento cuyo importe es reducido son escasos; en cambio, en la mayoría de los segundos, la oferta cubre las necesidades de la demanda y el importe abonado por los arrendatarios no puede considerarse elevado, a pesar de ser significativamente superior al observado antes de la aparición de la Covid-19.

En segundo lugar, los inmuebles que le quedan a la SAREB presentan una o varias de las siguientes características: están okupados, tienen una deficiente conservación o están mal ubicados. El primer rasgo hará que los inquilinos de una gran parte de ellos sean los okupas actuales. El segundo obligará a SEPES a realizar importantes inversiones para mejorar su habitabilidad. El tercero implica estar situados en algunos de los barrios más degradados de la correspondiente ciudad o en municipios con un escaso número de habitantes.

Dichas características han llevado a renunciar a su adquisición a numerosos inversores que han comprado viviendas a la SAREB durante los últimos 13 años. En el pasado, dichos inversionistas obtuvieron elevadas plusvalías por la venta de los inmuebles adquiridos, pues cumplieron los tres requisitos del flipping house: comprar a precio de ganga, añadir valor a través de una reforma más vistosa que profunda y aprovechar el viento a favor generado desde 2014 por la recuperación del mercado residencial.

4) No hace falta construir más viviendas, sino basta con expropiar una parte de las ya edificadas. Una propuesta defendida por quienes añoran al comunismo y simpatizan con el chavismo. Entre ellos destaca Eduardo Garzón, hermano de un antiguo líder de Izquierda Unida. Indudablemente, constituye una medida inviable y contraproducente.

En primer lugar, porque la expropiación implica compensar al propietario por la pérdida de la vivienda, pues en nuestro ordenamiento jurídico no está prevista la gratuidad de la medida. En segundo, si la adquisición se realizara por un importe similar al de mercado, la capacidad de compra de las administraciones en las principales ciudades del país sería muy limitada.

En tercero, las expropiaciones no aumentarían la oferta de viviendas en el mercado de alquiler, sino que la reducirían. Un gran número de propietarios se apresuraría a vender una parte de sus inmuebles ante el temor de que la Administración se los expropiara y les pagara menos de lo que haría un particular. En cuarto, en 2024 un déficit público del 3,2% del PIB y una deuda del 101,6% aconsejan prudencia a nuestros gobernantes. En otras palabras, conviene evitar estirar más el brazo que la manga.

En un mercado residencial donde la demanda supera con holgura a la oferta, siendo la última la principal responsable del desequilibrio, la solución es siempre la misma: aumentar el número de viviendas construidas. No obstante, nadie está haciendo nada relevante para lograrlo, aunque el Gobierno anuncie cada mes, a bombo y platillo, nuevas medidas.

Hasta el momento, ninguna de ellas ha reducido de forma significativa el exceso de demanda. Sin embargo, alguna puede haber convencido a ciertos incautos de que el Ejecutivo no tiene la culpa de lo que está sucediendo en el mercado residencial. No obstante, no creo que sean muchos, pues cada vez es más difícil encontrar una vivienda de alquiler y más caro comprar un piso.

En definitiva, en las líneas anteriores he expuesto cuatro falsedades inmobiliarias. No obstante, hay muchas más, pues la vivienda está de moda y hablan y escriben sobre ella más personas de lo que era habitual. Algunas fallan en sus conclusiones por una interpretación errónea de las estadísticas, otras por carecer de los conocimientos necesarios y determinados políticos simplemente porque pretenden engañar a la población.

Si las elecciones se adelantan, prepárense para escuchar las nuevas propuestas de los partidos. Todos prometerán lo imposible. No obstante, dudo mucho que alguna formación efectúe una auténtica reforma estructural. En concreto, una que cambie la legislación de arriba a abajo y dote a los ayuntamientos del personal necesario para permitir la transformación de terreno agrícola en suelo residencial en tres años y levantar sobre él un edificio en dos más. Si alguien lo hace, le haré una gran reverencia. Sin duda, se la merecerá.