La ley de Vivienda establece dos topes al importe del arredramiento. El primero viene determinado por el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler. En la actualidad, afecta únicamente a los nuevos contratos efectuados en áreas tensionadas de Cataluña, pues hasta el momento ninguna otra autonomía ha establecido en su territorio una zona de las anteriores características.
El segundo es generado por el Índice de Referencia de Arrendamientos creado recientemente por el INE. Aunque está vigente en todo el país, ahora solo tiene repercusión sobre una pequeña parte de los contratos actuales. Su misión consiste en fijar el importe máximo anual de aumento del precio del alquiler y sustituir al límite establecido por el gobierno en el ejercicio de 2024 (un 3%).
Ambos topes tienen excepciones. El primero no se aplica a las viviendas con una antigüedad inferior a los cinco años alquiladas por primera vez, a las que poseen una superficie superior a 150 m2 y una extensión inferior a 30 m2. En cambio, si repercute sobre los pisos jamás arrendados, si hace más de un lustro que finalizó su construcción, o fuera del mercado desde hace numerosos años.
En los pisos donde está vigente un contrato de arrendamiento, si este fue acordado antes del 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la ley de Vivienda), el segundo tope no influye en la fijación del aumento anual del alquiler de los inmuebles. En ellos, el incremento aplicado será el acordado en el contrato. En concreto, el IPC anual o el Índice de Garantía de Competitividad, siendo el límite del último el 2%.
En las áreas tensionadas, el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler afecta de diferente manera a los grandes y pequeños tenedores. En Cataluña, los primeros son los que tienen cinco o más pisos y los segundos los que no llegan a la anterior cifra, ya sean sus propietarios las Administraciones Públicas, las empresas o los particulares.
En la renovación de sus contratos, los grandes propietarios no pueden percibir de sus inquilinos un importe mensual superior al máximo establecido por el nuevo tope. En la capital catalana, si dichos caseros aplicaran el límite establecido, en la mayoría de los casos la disminución de la cuantía obtenida superaría el 25%.
No obstante, hasta el momento, dicha merma casi ninguno la ha sufrido, pues prácticamente todos ellos han optado por prorrogar los acuerdos vigentes con los inquilinos o trasladar sus viviendas al mercado de arrendamiento de temporada. Indudablemente, la primera actuación constituye una vía de escape de carácter temporal, pues la prórroga tácita tiene una duración máxima de tres años.
En el momento de fijar el precio del alquiler de los nuevos contratos, los pequeños propietarios disponen en la mayoría de los casos de la capacidad legal necesaria para esquivar el prime tope. Para establecer el anterior importe, la ley de Vivienda les ofrece dos opciones: adoptar como referencia el último mes o el primero del anterior acuerdo. Para efectuar los correspondientes cálculos, en la alternativa inicial el importe base sería el percibido en diciembre de 2024 y en la final el obtenido en enero de 2020.
Si el arrendador escoge la primera fecha, en enero de 2025 el aumento del precio del alquiler será de un 2,2%, pues dicha cifra es la establecida por el Índice de Referencia de Arrendamientos. Dicho indicador sustituye a la tasa de inflación general, siendo la última la variable idónea según los legisladores para determinar en las pasadas décadas el incremento anual del importe del arriendo.
Si el propietario elige la segunda, el cálculo del aumento a aplicar es más complicado. En la obtención de la cifra correcta intervienen tres variables: la inflación acumulada durante la vigencia del último contrato (la duración estándar es de cinco años), el alza del precio del alquiler durante dicho período y el aumento establecido por el citado índice de referencia para el ejercicio actual (en enero, un 2,2%).
La complicación del cálculo es debida a una coyuntura extraordinaria. Entre abril de 2022 y diciembre de 2024, el gobierno impidió a los propietarios incrementar el importe del alquiler en una cuantía equivalente a la tasa de inflación anual, pues en la mayor parte del período esta fue sumamente elevada. Así, por ejemplo, en julio de 2022 llegó al 10,8%.
La limitación impuesta consistió en un incremento máximo anual del 2% durante los ocho primeros meses de 2022 y la totalidad del ejercicio de 2023, siendo de un 3% en 2024. Dicho límite supuso una pérdida de poder adquisitivo para los propietarios del 3,8%. Si la quieren recuperar en enero de 2025, pues la Ley de Vivienda así lo permite, no subirán a sus arrendatarios un 2,2% (lo esperado por ellos), sino un 6%.
El segundo tope viene configurado por tres componentes: la tasa de inflación general anual, la subyacente y la de variación media ajustada. De las tres, la que se aplicará será la que posea un menor valor. Dicho tope tiene dos objetivos: uno explícito y otro implícito. El primero es limitar el aumento anual del precio del alquiler, el segundo trasladar poder adquisitivo desde los propietarios hacia los inquilinos, si el IPC excede del 2%.
En dicho tope, destaca la incorporación de dos tasas de inflación y la creación de una nueva variable por parte del INE. El primer factor es inusual y aparece como consecuencia de un IPC general muy superior al subyacente durante el período comprendido entre junio de 2021 y septiembre de 2022 (una diferencia mínima de 2,5 puntos). Así, por ejemplo, en marzo de 2022, el primero se sitúo en un 9,8% y el segundo en un 2,4%.
En la fórmula, la incorporación de la tasa de inflación subyacente pretende evitar un sustancial incremento del importe del alquiler. Ni mucho menos en todos los períodos, sino únicamente en los que aumente en una elevada medida los precios de un gran número de alimentos no elaborados y materias primas energéticas (trigo, cebada, maíz, petróleo, gas natural, etc.) y no lo hagan la mayoría de los productos manufacturados.
En los períodos de elevada inflación, la tasa de variación anual media ajustada constituye el elemento clave de la contención del precio del alquiler. No existe una variable equivalente en ningún otro país y está diseñada por el INE para amortiguar el impacto del IPC sobre el importe del arrendamiento, si aquel excede del 2%.
En el último tope, la variable que fija su importe difiere si el incremento del nivel de precios es escaso o elevado. En la primera coyuntura, es el IPC anual, en la segunda la tasa de variación media ajustada. Para simplificar el análisis, suponemos una igual cuantía de los dos tipos de inflación y distinguimos dos niveles: uno por debajo del 2% y el otro por encima.
En el primer caso, el IPC general será inferior a la tasa de variación anual media ajustada. Por tanto, el índice de referencia reflejará el importe de la primera variable, tal y como sucedía durante las anteriores décadas. En esta ocasión, el propietario ni gana ni pierde poder adquisitivo, exactamente lo mismo que el inquilino.
En el segundo, sucede lo contrario. Debido a ello, el índice de referencia vendrá determinado por la cuantía de la tasa de variación anual media ajustada. Si así sucede, por cada punto que la tasa de inflación exceda del 2%, los propietarios perderán medio de poder adquisitivo. Ahora, sí existirá una transferencia implícita de rentas desde los caseros a los arrendatarios.
Así, por ejemplo, si el IPC general es de un 4%, los arrendadores solo podrán aumentar el alquiler a los inquilinos en un 3%. De los dos puntos en los que la primera variable supera el 2%, los propietarios solo pueden repercutir uno sobre los arrendatarios. Por tanto, únicamente la mitad. En esta ocasión, los caseros pierden un punto de renta real y los que residen en régimen de arrendamiento ganan un idéntico importe.
En definitiva, en 2024 el precio del alquiler en las cincuenta y dos capitales de provincia ascendió a su máximo histórico. Una coyuntura derivada de un crecimiento de la demanda de arriendo muy superior al de la oferta durante la última década. Para solucionar dicho exceso, las medidas adecuadas deben dirigirse a incentivar la entrada de muchas más viviendas en el mercado de alquiler, tanto de grandes como de pequeños tenedores.
En cambio, las actuaciones realizadas por el gobierno van dirigidas a que ambos retiren del anterior mercado una parte de las viviendas disponibles. En primer lugar, por las dificultades en desahuciar a los inquilinos que no abonan el importe del arrendamiento y a los okupas. En segundo, por la disminución de la rentabilidad obtenida en los próximos años por los grandes tenedores, al aplicárseles los importes máximos establecidos en el Sistema de Referencia del Precio del Alquiler.
En los siguientes ejercicios, en Cataluña, los grandes propietarios, especialmente los fondos de inversión, destinarán las viviendas de su propiedad a la venta o las desplazarán al mercado de arrendamiento de temporada. En dicho territorio, muchos de los que hereden un piso, decidirán enajenarlo, en lugar de destinarlo al arriendo, pues no estarán dispuestos a aceptar un descuento sobre el precio de mercado del alquiler superior al 25%.
En el resto de España, en 2025 el Índice de Referencia de Arrendamientos generará un aumento adicional del importe del arriendo en las renovaciones de contratos. Los pequeños propietarios, con la finalidad de paliar la posible pérdida de renta real durante los cinco años de vigencia del acuerdo, les incrementarán a sus actuales inquilinos más de lo que inicialmente tenían previsto. Por tanto, en el actual ejercicio, la introducción de dicho índice no constituirá una medida deflacionaria, sino inflacionaria del precio del alquiler.
Así, por ejemplo, numerosos propietarios, si inicialmente preveían aumentar la renta mensual a sus inquilinos en un 5%, probablemente la eleven entre un 7% y 10%, después de la aplicación del anterior índice. Si no aceptan el aumento, los caseros no se preocuparán, pues saben que en escasos días encontrarán al menos a un interesado que accederá a pagar el nuevo importe del arrendamiento.
En el momento actual, el exceso de demanda es tan elevado que muchas agencias inmobiliarias han decidido no publicar en los portales los pisos disponibles. En primer lugar, no quieren que el alud de demandantes colapse sus líneas telefónicas. En segundo, están convencidos que entre los interesados en anteriores viviendas habrá más de uno dispuesto a sufragar la cuantía solicitada.
En 2018, Pedro Sánchez se convirtió por primera vez en Presidente del Gobierno. Desde dicha fecha hasta la actualidad, el acceso a una vivienda de alquiler se ha convertido en mucho más oneroso y difícil. Las medidas adoptadas por sus ejecutivos no han resuelto ningún problema y han agravado notablemente los existentes. Por tanto, toca rectificar, abandonar las políticas populistas y aplicar propuestas pragmáticas. En la actualidad, el malestar de la población es de tal magnitud que las primeras ya no proporcionan votos, sino que los quitan.