Para solicitar una hipoteca, el último trimestre puede ser un magnífico momento o uno pésimo. El final del ejercicio se acerca y las entidades financieras pronto deberán hacer balance sobre si han logrado o no el volumen de negocio presupuestado en diciembre del año pasado. De su grado de ejecución, dependerán en una sustancial medida sus beneficios, cotización bursátil y la cuantía de la retribución variable obtenida por sus principales directivos.

Cuando pidamos un préstamo hipotecario, las variables que determinarán si nos llevamos una agradable o amarga sorpresa son tres: el importe del crédito concedido durante los meses previos respecto al presupuestado, el monto del capital amortizado y la evolución de la tasa de morosidad.

En el cuarto trimestre del año, la solicitud de una hipoteca constituirá una oportunidad si el banco previamente ha incumplido sus expectativas de crecimiento del crédito, ha incrementado significativamente la cuantía amortizada por los clientes, la tasa de dudosidad es reducida y no tiene perspectivas de aumentar a corto plazo.

En cambio, cuando la entidad financiera les comunique su oferta, los prestatarios tendrán un disgusto si ha prestado hasta el momento más capital del previsto y desde hace meses la tasa de morosidad crece de forma constante. En dicha coyuntura, si el banco realiza una gestión prudente, frenará la concesión de hipotecas. Por tanto, solo las concederá a los clientes actuales rentables y a los nuevos si sus ingresos familiares netos son sustancialmente superiores a los del hogar medio (por ejemplo, 4.000 euros mensuales).

Según el Banco de España, entre enero y julio de 2023, el crédito hipotecario otorgado a las familias ha disminuido un 22,4% interanual, pues ha pasado de 39.709 a 30.801 millones. Un importe decepcionante para las entidades financieras, pues casi todas ellas estarán lejos de cumplir sus objetivos de concesión de hipotecas. También una coyuntura muy distinta de la observada durante 2022, pues en dicho ejercicio la anterior variable aumentó un 14,5%.

La disminución de la concesión de hipotecas ha sido consecuencia de la elevada subida del tipo de interés principal del BCE y del establecimiento por parte de los bancos de un criterio más restrictivo de selección de prestatarios. Entre junio de 2022 y septiembre de 2023, el primer indicador ha aumentado desde un 0% hasta un 4,5%. Desde la llegada de la democracia, jamás el tipo de referencia del banco central había aumentado tanto en tan poco tiempo.

A pesar de que el último es el tipo de interés más elevado del BCE desde octubre del 2000, el euríbor a un año se sitúa lejos de su máximo histórico. En los 19 primeros días de septiembre, el promedio de la anterior variable ha ascendido a un 4,092%, un porcentaje bastante inferior al 5,393% de julio de 2008.

En dicha fecha, existía una gran desconfianza entre los bancos sobre la capacidad de sus homólogos de retornar los préstamos otorgados y había la expectativa de nuevas subidas de tipos de interés por el reciente aumento de la inflación. Por ello, la diferencia entre el euríbor a un año y el tipo de interés de referencia del BCE era de 1,301 puntos.

En cambio, en la actualidad, las entidades financieras esperan que el próximo movimiento de tipos de interés del BCE sea a la baja, debido a la previsible disminución del IPC de la zona euro y el progresivo deterioro de la economía del área durante los siguientes meses. No obstante, excepto si Alemania entra en una profunda recesión, dudo mucho que dicho movimiento se produzca antes de mayo de 2024.

La amortización de los préstamos se realiza por dos distintas vías: automática y premeditada. En términos macroeconómicos, la importancia de la primera es muy superior a la de la segunda. La inicial tiene una frecuencia mensual, pues la realizamos cuando pagamos la cuota hipotecaria, siendo su importe destinado a la devolución del capital recibido. La última posee un carácter esporádico y supone el adelanto del retorno del dinero prestado, ya sea mediante la reducción del pago efectuado cada mes o del plazo de vida de la hipoteca.

En julio de 2023, el saldo vivo del crédito destinado a la adquisición de viviendas se situó en 499.922 millones de euros. Es el menor importe desde junio de 2006. No obstante, dicho dato estaría más alejado en el tiempo si descontara de la anterior cifra el importe generado por la existencia de inflación. Por tanto, en la actualidad, los bancos tienen capacidad para dar más crédito que el recientemente concedido y no incurrirían en ninguna temeridad si así lo hicieran durante los próximos meses.

Entre enero y julio de 2023, la cuantía amortizada ha ascendido a 41.862 millones, un monto sustancialmente superior a los 34.813 millones del mismo período del año anterior. La principal diferencia entre uno y otro importe está en el nivel de las amortizaciones anticipadas efectuadas. El elevado aumento de los tipos de interés ha llevado a muchos prestatarios a utilizar una parte de su ahorro para reducir la cuota hipotecaria y pagar mensualmente una cifra similar a la que abonaban antes de dicha gran subida de tipos.

En junio de 2023, la tasa de morosidad de la banca estaba en un 3,5%. Era inferior a la de diciembre de 2022 (3,59%), el menor porcentaje del primer semestre y la más baja desde enero de 2009. En el trimestre incial, la tasa de dudosidad de los créditos hipotecarios tenía un nivel inferior a la anterior, pues se situaba en un 2,3%.

A pesar de la elevada subida del tipo de interés de las hipotecas variables, las dos anteriores tasas no han repuntado y las familias y empresas han pagado más puntualmente de lo previsto. La explicación está en el magnífico comportamiento del empleo durante el primer semestre (592.800 puestos de trabajo creados), el ahorro acumulado y la adopción por parte de los bancos de distintas medidas que facilitan a los prestatarios estar al corriente de pago. Las dos principales son la extensión del período de vida del préstamo y la carencia de intereses.

En definitiva, debido a las anteriores razones, las entidades financieras estarán dispuestas a dar más crédito para adquirir una vivienda en el último trimestre del año que en los anteriores. Para conseguir su objetivo, bajarán el tipo de interés de los préstamos fijos, el de la parte estable de los mixtos y el diferencial sobre el euríbor a un año de los variables.

Por tanto, estaremos ante una excepción de la regla general, pues normalmente cuando aumenta sus tipos de interés el BCE, incrementa el coste de la captación de recursos por parte de los bancos, sube el euríbor y las tasas de las distintas modalidades de préstamos. La anomalía aparece porque, para lograr un mayor crecimiento de sus ingresos, las entidades financieras están dispuestas a sacrificar durante un tiempo una parte de su margen de beneficio por euro negociado.

No obstante, ni mucho menos los tipos de interés de los créditos fijos y la parte invariable de los mixtos volverán a los niveles del primer semestre del ejercicio anterior. Dichos tipos equivalían a un buen premio de la quiniela, pero como usted no jugó (no pidió ningún préstamo ni se cambió de una hipoteca variable a una estable), no le cayó nada.

La lectura de los periódicos económicos no será una guía adecuada para conocer los tipos de interés vigentes, pues reproducirán los oficiales de cada uno de los bancos. Indican las tasas a las que desean prestar dinero las entidades financieras, si los clientes están dispuestos a contratar una hipoteca, pero nada más.

En numerosas ocasiones, los tipos de interés finales son inferiores a los anteriores. En primer lugar, por los descuentos obtenidos por vincularse el cliente en una elevada medida con el banco. En segundo, por la negociación establecida entre prestamista y prestatario. Aunque muchos ciudadanos lo ignoran, con las entidades financieras casi todo es negociable. No son una tienda de un zoco marroquí, pero a veces se parecen a ella.

En los próximos meses, si quieren lograr el mejor interés posible, mi consejo es que llamen o escriban a un bróker hipotecario virtual, ya sea para cambiar de préstamo o conseguir uno nuevo. A diferencia de los tradicionales, no les cobrarán entre 3.000 y 5.000 euros por concederles uno, sino una parte de ellos ni tan solo un euro (les paga el banco que ofrece la hipoteca). Hay muchos y entre ellos destacan Trioteca, Finteca, Iahorro, Idealista o Rastreator.

En el mes de agosto, el tipo de interés medio de las hipotecas concedidas por la primera empresa se situó en un 2,5% para la parte estable del préstamo mixto y en un 2,81% en el fijo. Para obtener dichos tipos, la mayoría de los clientes se vinculó con el banco mediante la domiciliación de la nómina, la contratación del seguro de hogar y menos de la mitad suscribieron el de vida.

Estoy convencido de que los anteriores tipos de interés son bastante más bajos de los que la mayoría de los lectores creían y muy probablemente serán más reducidos en los próximos meses. El secreto de los anteriores brókeres es muy sencillo: ofrecerles a los clientes precios de mayorista, aunque todos sean unos minoristas.

Si alguna empresa hubiera hecho lo mismo con la venta de alimentos, en los últimos 20 meses ustedes habrían ahorrado bastante dinero. No obstante, aquel será una minucia con lo que van a dejar de pagar al banco por usar a dichos brókeres virtuales como intermediarios hipotecarios. Para ahorrar con la hipoteca no es imprescindible tener grandes conocimientos financieros, basta con estar bien informado.