La semana pasada, el Gobierno de PSOE y Podemos anunció una nueva ley de vivienda para abordar el problema de los precios del alquiler en las principales ciudades españolas. No será la primera vez que se intervenga en este mercado desde el poder público, no siempre con buenos resultados –algunos ya parecen haber olvidado la LAU del 64–. La tensión en el alquiler residencial en las grandes urbes responde fundamentalmente a un desajuste entre oferta y demanda. Cuando la demanda sube y la oferta permanece constante, los precios se encarecen; asimismo, cuando la oferta se reduce y la demanda permanece constante, los precios también aumentan. Ciudades como Barcelona y Madrid experimentan una demanda en expansión (creación de empleo; migraciones hacia los principales núcleos urbanos, y mayor afluencia de turistas) frente a una oferta estancada. El Ejecutivo se propone intervenir en la oferta para satisfacer la demanda actual sin tener en cuenta los efectos dinámicos en la oferta futura.

Hay dos propuestas que, particularmente, me llaman la atención. En primer lugar, se propone imponer un recargo del 150% del IBI a aquellas viviendas que lleven dos o más años vacías y pertenezcan a grandes propietarios. Sin embargo, como señala un informe reciente de Esade EcPol (2021), la mayor tasa de viviendas vacías se corresponde con municipios que no se encuentran en las zonas de mayor demanda, mientras el porcentaje en las zonas más demandadas es ínfimo –el 1,22% en Barcelona, según datos del propio censo municipal–. Por tanto, debemos cuestionarnos la incidencia real que podría tener esta medida en aquellas ciudades donde el mercado se encuentra más tensionado.

En segundo lugar, se plantea que el 30% de las nuevas promociones se destine a vivienda protegida, la mitad de la cual irá destinada a alquiler social. A primera vista puede parecer que esta medida es eficaz para incentivar una mayor oferta de vivienda protegida, pero es importante tener en cuenta el antecedente de Barcelona, pionera en España en aplicar la denominada zonificación inclusiva en 2018. Aún es pronto para evaluar los efectos de esta regulación, pero cabe contemplar la posibilidad de que pueda desincentivar la inversión. En el caso barcelonés, solo en los seis meses anteriores a la entrada en vigor de la norma se solicitaron un millar de licencias, mientras que un año después, se habían registrado 83 licencias de obras mayores. Por su parte, el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de Edificios de Barcelona advirtió de que muchas empresas han desviado sus inversiones hacia otras localidades de la región metropolitana, como L’Hospitalet de Llobregat y Sant Just Desvern. Para corregir esta externalidad, podrían plantearse bonos de densidad (es decir, permitir un aumento de densidad para las promociones que prevean vivienda protegida) o una mayor celeridad en la tramitación.

A su vez, el Gobierno propone la regulación de los precios del alquiler como eje central de la nueva ley. El razonamiento de tal medida es bastante intuitivo: si el problema es que los precios aumentan, pondremos un límite máximo. Sin embargo, como demuestran diversos trabajos del Institut Ostrom, el problema de fondo es de escasez de la oferta, ya sea por las regulaciones en el diseño de los contratos (duración mínima, límites en la actualización de precios, fianza máxima…) como por las regulaciones urbanísticas (reducción del suelo apto para urbanizar), que limitan la oferta del alquiler. Este problema de escasez podría verse agravado por la nueva regulación, ya que la limitación en el beneficio puede suponer un desincentivo para poner un inmueble en alquiler o para rehabilitar aquellos que ya están en el mercado.

En Barcelona, desde que los precios del alquiler están regulados, la oferta se ha reducido un 10,2%, con una caída de precios ligeramente inferior a la de Madrid, mercado no regulado (5,07% frente a 9,21%). Por tanto, no puede concluirse que el descenso de los precios del alquiler en la ciudad de Barcelona sea atribuible a, precisamente, su regulación, pero esta, a falta de análisis econométricos más sofisticados que aíslen el impacto de la pandemia, sí podría explicar parte de la disminución de la oferta (Raya, 2021). Además, cabe resaltar que la regulación catalana está pendiente de sentencia por parte del Tribunal Constitucional. De este modo, es previsible que la normativa estatal corra la misma suerte, mermando así la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario.

Por último, el Gobierno anunció un bono de 250 euros para ayudar a los jóvenes a pagar su alquiler y así adelantar la edad de emancipación. De nuevo, la música suena bien, pero tampoco se están teniendo en cuenta las experiencias previas en otros países: la evidencia demuestra que este tipo de ayudas acaban siendo confiscadas parcialmente por los propietarios. Por ejemplo, en Francia se capturó aproximadamente el 75% del subsidio; en Reino Unido, el 60%; en Finlandia, el 57%; o en Estados Unidos, el 46%.

La complejidad del mercado inmobiliario es inconmensurable y, como hemos visto, no puede ser abordada mediante propuestas legislativas meramente intuitivas, sino que deben basarse en la evidencia, teniendo en cuenta la experiencia internacional comparada. Los resultados que arrojan no nos auguran un futuro muy esperanzador si esta norma tira hacia adelante: el problema de la escasez en la oferta de alquiler va a verse agravada por una regulación con buenas intenciones.