Entre 2015 y 2018, el auge del mercado residencial en España tuvo un carácter muy selectivo. Afectó principalmente a las dos grandes ciudades del país y a algunas de las medianas, tales como Palma, Málaga, Valencia y Las Palmas. En el resto de las capitales de provincia, las subidas de precios fueron muy moderadas y en unas pocas inexistentes.

En el período indicado, según Idealista, el importe de venta de la vivienda usada en las seis urbes señaladas aumentó más de un 30%. El incremento más espectacular tuvo lugar en la capital mallorquina (64,2%), la única ciudad importante del país cuyo precio actualmente supera el valor máximo alcanzado en la anterior década. Así, mientras Madrid y Barcelona se sitúan respectivamente un 4,7% y un 8,2% por debajo, Palma se encuentra un 19,2% por encima.

Por lo tanto, hasta la fecha, el principio inmobiliario conocido como mancha de aceite apenas ha actuado. Éste establece que las etapas de expansión generalmente empiezan en las grandes ciudades y, si el contexto económico y financiero continúa siendo favorable, el incremento de los precios y las transacciones se traslada progresivamente a la mayor parte del resto del país.

No obstante, tanto en el actual ejercicio como en los siguientes, el anterior principio constituirá una de las principales claves que explicarán la evolución del mercado de la vivienda en España. En el período 2019-2022, ninguna de las capitales antes señaladas estará entre las seis en las que más habrá aumentado el precio de los pisos. Así, por ejemplo, estoy convencido que en dicho período el mercado residencial en Móstoles, Leganés y Getafe tendrá una mejor evolución que en Madrid; y en Mollet, Viladecans y Terrassa será mejor que en Barcelona.

En ambas capitales, los elevados precios para los ciudadanos nacionales existentes en su centro comercial y turístico, así como en los barrios de más alto standing, expulsarán de dichas ubicaciones a una elevada proporción de la demanda potencial. Una parte se dirigirá a los distritos más baratos y alejados del centro (por ejemplo, en Barcelona a Nou Barris y Sant Andreu) y la otra a las localidades próximas.

En sus alrededores, las ciudades más afectadas por el auge del mercado residencial serán las más cercanas a la metrópoli y las que posean una menor renta per cápita. Los compradores principales serán parejas jóvenes (menores de 40 años), con o sin hijos, que hasta el momento vivían de alquiler en la gran ciudad o en el mismo municipio.

De forma lenta, pero progresiva, la demanda de los jóvenes ganará cuota de mercado a la de los inversores. El carácter de esta última ha sido casi hegemónico en los dos últimos años debido al escaso tipo de interés proporcionado por los depósitos a plazo, las pérdidas obtenidas por numerosos fondos de inversión de renta fija y la elevada volatilidad de las Bolsas.

Todos los anteriores factores desplazaron a un gran número de inversores conservadores desde los mercados financieros a los residenciales e hicieron que en 2017 y 2018 las compras de viviendas sin recurrir al endeudamiento alcanzaran el 41,2% del total el primer año y previsiblemente el 40,7% en el segundo. Unas cifras que implican que en ambos ejercicios los inversionistas estuvieran detrás de prácticamente el 60% de las transacciones.

En un próximo futuro, un gran número de parejas jóvenes podrá comprar un piso porque será mucho más probable que sus dos componentes dispongan de un trabajo estable a tiempo completo, porque habrán conseguido una notable mejora de su poder adquisitivo (el SMI ha aumentado en 2019 un 22,3%) y por el ofrecimiento cada vez más frecuente de préstamos por parte de la banca cuyo importe sea equivalente o casi al precio del piso.

Este último aspecto será consecuencia de la mejora de la solvencia de las parejas jóvenes y de una feroz competencia bancaria por fidelizarlas y venderles, a la vez que la hipoteca, cuatro, cinco o seis productos más. En este contexto, el indicado préstamo será el anzuelo.

En definitiva, en el ejercicio de 2019 el mercado residencial seguirá en expansión. El precio subirá un 8%, las transacciones un 13% y el crédito neto destinado a la compra de viviendas un 3%. No obstante, será un año de importantes cambios, pues las ciudades medianas sustituirán a las grandes y a la capital mallorquina como principales dinamizadoras.

En el presente año, el precio caerá en Palma y Barcelona (alrededor de un 5%) y las ventas lo harán en una cuantía superior. En Madrid, aquel seguirá subiendo (alrededor del 4%) a pesar de la disminución de las transacciones. En la primera ciudad, el problema serán los increíbles importes de venta. En la segunda, la gran reducción de adquisiciones --ya observada en el pasado ejercicio-- por parte de extranjeros y family office debido a la inestabilidad jurídica, económica y política.

Los principales animadores del mercado serán las urbes medianas donde el considerable stock de oferta que dejó la crisis ya está casi absorbido. Algunos ejemplos serán Alicante, Zaragoza, Santa Cruz de Tenerife y Bilbao. En todas ellas, el precio aumentará más de un 12% y el incremento de las ventas superará el 15%.

En la vivienda de costa, la recuperación de las transacciones será considerable y más escasa la de los precios. No obstante, ésta estará centrada en las localidades más emblemáticas para el turismo familiar, tales como Cambrils, Denia, Altea, Estepona o Tarifa.