Se acabó lo de disfrutar una renta antigua ad eternum. El Tribunal Supremo ha establecido un criterio que limita la prórroga forzosa de este tipo de contratos cuando el titular del arrendamiento no reside en la vivienda.
En una sentencia reciente, el Alto Tribunal ha dejado claro que la ocupación por parte de un hijo no basta para conservar esa protección si no se acredita una necesidad habitacional permanente y dependencia económica real.
La resolución se refiere a un contrato firmado en 1982 en el centro de Sevilla, sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. La propietaria del inmueble reclamó la extinción del arrendamiento al considerar que el inquilino no vivía allí de forma habitual.
Según su demanda, el piso había estado desocupado durante más de seis meses en un año, lo que permitiría denegar la prórroga forzosa según los artículos 62.3 y 114.11 de la LAU de 1964.
Qué dijo el juez
La demandada reconoció que el titular del contrato tenía su residencia habitual en Antigua, Fuerteventura, y que su hija ocupaba el piso para cursar Ingeniería Informática en Sevilla.
La propietaria aportó pruebas como bajos consumos eléctricos, testimonios de vecinos y declaraciones del administrador de la finca que confirmaban la ausencia prolongada del arrendatario.
Sentencias previas
En primera instancia, el Juzgado número 1 de Sevilla falló a favor de la propietaria y declaró resuelto el contrato.
El juez entendió que la vivienda no constituía el hogar habitual del inquilino y que el uso por parte de la hija no podía equipararse a la residencia permanente exigida por la ley.
La Audiencia Provincial de Sevilla revocó esa sentencia. El tribunal consideró que el propósito familiar del arrendatario, al destinar el piso a su hija por motivos académicos, justificaba la continuidad del contrato. Para la Audiencia, bastaba con el "ánimo decidido" de mantener la vivienda en el ámbito familiar.
El Supremo, en su sentencia 6069/2025, corrigió ese criterio y fijó doctrina sobre los límites de la prórroga forzosa en los contratos de renta antigua.
Adiós al traspaso
El Alto Tribunal subrayó que este régimen excepcional protege la necesidad de vivienda habitual del propio arrendatario, no cualquier uso vinculado a un familiar.
La sentencia también recuerda que los arrendamientos de temporada, como los ligados a estudios universitarios durante un curso académico, están excluidos de la protección de la LAU de 1964. Por tanto, no pueden servir como base para mantener un alquiler indefinido con condiciones ventajosas.
Cómo conservar la renta antigua
Cuando el titular del contrato no reside físicamente en el inmueble, la carga de la prueba recae sobre él.
Debe demostrar dos elementos: que la vivienda satisface una necesidad permanente de su hijo y que existe una dependencia económica real entre ambos.
En el caso analizado, el Supremo apreció que no se acreditó ninguno de esos requisitos. La ocupación de la hija respondía a un periodo temporal vinculado a sus estudios, no a una necesidad estable. Tampoco se demostró una dependencia económica relevante entre padre e hija.
Con esta decisión, el tribunal confirmó la extinción del contrato y ordenó al arrendatario desalojar la vivienda y ponerla a disposición de la propietaria.
Qué dice la ley
Así, el fallo establece que la protección de la renta antigua no es automática ni ilimitada y reabre el debate sobre los límites de los contratos de renta antigua.
Estos arrendamientos, regulados por la LAU de 1964, blinda la continuidad del alquiler siempre que se cumplan condiciones específicas de ocupación habitual. La resolución del Supremo aclara que la presencia ocasional de un familiar no sustituye la residencia efectiva del titular del contrato.
Qué implica
Para los propietarios es una buena noticia. La sentencia refuerza la posibilidad de recuperar viviendas cuando se acredita el incumplimiento de los requisitos de ocupación habitual.
En cambio, para los inquilinos supone un nuevo problema. La ley limita el alcance de la prórroga forzosa a situaciones de necesidad real y demostrable.
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