La Generalitat de Catalunya ha posat el focus en l'ús creixent de les conegudes com a opcions de compra. I ho fa en un context agitat, quan el Jutjat d'Instrucció 32 de Barcelona investiga desenes de persones —entre notaris, prestamistes i empresaris— que haurien recolzat o executat aquestes operacions amb presumptes indicis d'engany.
En aquest context, el Departament de Justícia ha tombat una opció de compra que un jubilat de La Canonja (Tarragona) va concedir a Global Capital Privado SL sobre el seu habitatge. Una operació que el Registre de la Propietat de Tarragona ja va rebutjar d'inscriure fa setmanes, i que l'empresa va intentar salvar mitjançant un recurs governatiu.
Justícia tomba la inscripció
Després d'analitzar el cas en profunditat, la conselleria que dirigeix Ramon Espadaler, tot i desautoritzar el registrador en gairebé tota la seva argumentació civil, acaba confirmant la denegació. Hi ha un motiu fonamental: l'empresa no va acreditar estar inscrita com a prestamista immobiliari, un requisit imprescindible quan l'operació té una clara finalitat financera.
I és que, de fet, es tracta d'una pràctica que els darrers anys ha guanyat terreny: opcions de compra que, a la pràctica, funcionen com a mecanismes de garantia o fins i tot com a instruments alternatius al préstec.
Imatge de la façana d'un bloc de pisos a Barcelona
En aquest cas, el propietari —un jubilat— va atorgar el març de 2024 una opció a tres anys vista a favor de la companyia, amb una prima inicial de 7.000 euros i un preu pactat de 42.000 euros. El contracte incloïa, a més, clàusules sobre deducció de càrregues hipotecàries, deutes comunitàries i pagaments pendents, així com un exercici unilateral de l'opció en cas de manca de col·laboració del venedor.
Era un préstec encobert?
El Registre de la Propietat de Tarragona va denegar la inscripció al·legant quatre defectes: la possible existència d'un préstec encobert garantit amb l'habitatge, presumptes clàusules abusives que deixaven el càlcul del preu a l'arbitri de l'optant, un sistema de notificació “ineficaç” per al venedor i, finalment, la presència de pactes sense transcendència real que no podien accedir al Registre.
Tanmateix, en revisar la documentació, la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del Departament de Justícia conclou que el registrador va actuar més guiat per sospites que per elements objectius.
El conseller de Justícia i Qualitat Democràtica, Ramon Espadaler
Vàlid sota el Dret Civil català
A la resolució, publicada al Diari Oficial de la Generalitat, es recorda que el dret civil català preveu expressament l'opció de compra, fins i tot quan compleix funcions de garantia, i que Catalunya no prohibeix el pacte comissori, a diferència de la tradició jurídica estatal.
És a dir: el simple fet que l'operació sembli una forma d'assegurar un deute no la converteix en il·legal ni en simulada. En aquest cas, el quid de la qüestió rau en què l'empresa en qüestió no va acreditar estar inscrita com a prestamista immobiliari.
De fet, tot i tombar l'operació, el Departament de Justícia desmunta un per un els arguments civils del Registre de la Propietat de Tarragona i es llança un missatge clar: el contracte no és nul, no és abusiu i no vulnera la legislació catalana.
El punt decisiu
Malgrat tot, la Generalitat aprecia un detall que canvia el rumb del cas.
A la resolució recorden que quan una empresa utilitza sistemàticament opcions de compra per assegurar operacions financeres —especialment si les minutas són idèntiques en múltiples casos— pot estar desenvolupant una activitat de concessió de crèdit amb caràcter professional.
I si una empresa actua com a prestamista professional, la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, li exigeix tres coses: d'una banda, inscriure's com a prestamista professional al Registre estatal específic; acreditar compliment de les normes de transparència; i, finalment, justificar que opera sota els estàndards de protecció al consumidor i al deutor establerts per la llei.
Imatge d'arxiu de l'entrada a una sucursal del Registre de la Propietat
Res d'això consta acreditat en el recurs. I sense aquesta acreditació, la Llei 5/2019 autoritza el registrador a denegar la inscripció de qualsevol operació que, per la seva estructura, pugui equivaler a un crèdit garantit.
D'aquesta manera, el registrador es va equivocar en la seva argumentació tècnica, però el resultat —la denegació— és correcte perquè l'empresa no va complir amb els requisits de la normativa de crèdit immobiliari.
Es crea un precedent
Aquesta decisió, no en va, deixa un missatge clar: l'Administració catalana està vigilant de prop la proliferació de contractes immobiliaris que, sota l'aparença de compravendes o drets d'opció, amaguen mecanismes de finançament paral·lel.
La decisió marca un precedent rellevant per a empreses que operen amb opcions de compra sobre habitatges particulars, especialment en casos que afecten persones vulnerables —com jubilats amb càrregues hipotecàries—, un àmbit on Justícia ha detectat els darrers anys un augment de presumptes pràctiques irregulars.
El Col·legi pren partit
Tot això passa en un moment en què el Col·legi Notarial de Catalunya ha pres partit en la polèmica. L'organisme recorda que aquestes operacions compten amb la cobertura del Codi Civil català i puntualitza que, segons les seves dades, són molt minoritàries: menys de 1.000 a l'any, davant de desenes de milers d'actes jurídics cada exercici.
No és, doncs, una pràctica estesa, repliquen veus del Col·legi. L'ens emplaça a analitzar cas per cas per assegurar-se si "hi ha clàusules confiscatòries" als pactes. Si existissin aquestes provisions abusives, els pactes sí podrien ser nuls. En cas contrari, recauen dins del Codi Civil.