Espanya viu un boom en la venda d'habitatge des del segon trimestre de 2024, que continuarà en els pròxims anys. Aquest creixement es recolzarà en el pas massiu dels menors de 40 anys del lloguer a la compra, impulsat per la major transferència de capital entre pares i fills que assolirà el seu màxim nivell el 2026, i en un rècord d'operacions d'habitatge de segona mà, sense senyals d'una nova bombolla immobiliària.
Aquestes són les principals conclusions de l'Informe del Mercat Immobiliari, Actualitat i Perspectives 2025, de la Universitat de Barcelona i Forcadell, presentat aquest dimarts a la seu de la immobiliària barcelonina, en el marc d'un informe que compleix 25 anys de col·laboració entre ambdues entitats.
L'acte ha estat liderat pel conseller delegat de Forcadell, Ivan Vaqué, juntament amb el professor d'economia i director del Màster d'Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària de la UB, Dr. Gonzalo Bernardos.
El sòl i l'oferta
Durant la seva intervenció, Vaqué ha destacat el valor de l'informe, al qual ha qualificat com una “eina" clau per als lectors, més enllà del sector immobiliari. També ha recordat que des de la consultora fa anys que alerten sobre la crisi d'habitatge a Espanya i ha assenyalat que el diagnòstic és evident: falta habitatge perquè falta sòl.
Així mateix, Vaqué ha criticat que les polítiques d'habitatge, a tots els nivells de l'Administració, resulten "ineficients".
"La gravetat és la manca de sòl causada per una mala gestió urbanística. El 2006, es van construir prop de 800.000 habitatges; el 2007, uns 500.000. En contrast, des de 2020, es construeixen 100.000 habitatges de mitjana a Espanya, de les quals 15.000 són a Catalunya", ha explicat el directiu, especificant que la demanda de les famílies catalanes és de 75.000 habitatges anuals, molt per sobre de l'oferta.
Descarta bombolla
Per la seva banda, Bernardos ha descartat l'existència d'una bombolla immobiliària i ha explicat que aquest fenomen apareix quan la banca concedeix crèdits en excés a compradors sense capacitat real per endeutar-se.
A diferència de la crisi de 2006 --que va tenir una primera fase de forta pujada de preus i una altra de caiguda abrupta, alimentades per un excés de crèdit i demanda artificial--, la situació actual és diferent. No existeix una demanda de reserva (ja van comprar els qui podien fer-ho), no hi ha recessió ni gran crisi, i la banca és molt més prudent, ha indicat.
En la mateixa línia, el professor de la UB ha recordat que durant la passada bombolla immobiliària el crèdit bancari per habitatge va arribar a uns 170.000 milions d'euros, davant dels 85.000 milions actuals, i va estimar que el 2026 podria arribar a uns 102.000 milions, per la qual cosa, segons les seves paraules, "seguirem molt lluny" dels nivells previs a la crisi.
Habitatge de segona mà
Segons l'informe, el 2026 el preu de l'habitatge augmentarà prop d'un 8% i les vendes un 7,5%, fins a assolir unes 850.000 transaccions, la tercera xifra més alta de la història.
L'habitatge de segona mà tornarà a marcar rècord, amb 765.000 operacions, impulsada per l'escassetat i l'alt cost del lloguer, l'estabilitat de l'ocupació, l'augment del salari real, els baixos tipus hipotecaris i el major accés al crèdit.
A més, es preveu un fort increment en la compra d'habitatge per part de menors de 40 anys, afavorit pel major traspàs de capital de pares a fills registrat a Espanya.
Mercat de lloguer
Segons el mateix informe, el control dels lloguers no està aconseguint frenar els preus. A Barcelona, una aplicació estricta del topall suposaria baixades superiors al 25 %, però l'impacte ha estat mínim perquè molts contractes segueixen vigents i part de l'oferta s'ha desplaçat al lloguer de temporada.
A més, l'oferta d'habitatge en lloguer s'ha reduït de manera notable en els darrers anys, ja que els propietaris afronten més riscos i menor rendibilitat, mentre l'administració amb prou feines ha incrementat la construcció, amb una mitjana de només 2.484 habitatges anuals entre 2019 i 2024, detalla el document.
Lloguer de temporada a Barcelona
A la capital catalana, els lloguers de temporada guanyen terreny davant del tradicional, impulsat per la població flotant i el control de preus. Així mateix, el control de rendes ha eliminat l'avantatge que tenien els antics llogaters, en aplicar les mateixes condicions a renovacions i nous contractes.
Finalment, l'estudi aclareix que l'augment dels habitatges turístics no explica l'encariment del lloguer, ja que representen només l'1,4% del total d'habitatges i el 7% del parc arrendat, xifres insuficients per justificar la pujada del 94,7% registrada en la darrera dècada.