Franceses e italianos 'huyen' de Cataluña: ¿por qué venden más viviendas de las que compran?

El mercado inmobiliario en Cataluña experimenta una metamorfosis silenciosa pero profunda en su composición internacional.

Durante años, el imaginario colectivo y parte del debate político han señalado al comprador extranjero no residente —aquel que adquiere una vivienda como inversión o segunda residencia sin vivir en el país— como uno de los principales motores de la escalada de precios y la gentrificación.

Sin embargo, los datos más recientes del Portal Estadístico del Notariado, presentados en Barcelona por el delegado del Colegio Notarial de Cataluña, José Alberto Marín, y el director general del Centro Tecnológico del Notariado, Albert Martínez Lacambra, apuntan unos cambios muy interesantes.

La tendencia se ha consolidado en 2025 con una cifra que rompe narrativas: este colectivo ya vende más viviendas de las que adquiere. El saldo es negativo, de salida. En concreto, los extranjeros no residentes protagonizaron el 4,94% de las ventas frente a un escaso 3,95% de las compras. Un diferencial negativo de casi un punto que marca el fin de una era.

Radiografía de una 'huida'

¿Quiénes son estos extranjeros que están soltando lastre en Cataluña? Históricamente, el mercado ha tenido dueños claros. Si se observa el acumulado desde 2007, los ciudadanos de Francia lideran el ranking con un 17,99% de las compras, seguidos de los de Italia (8,7%). Sin embargo, la fotografía de 2025 muestra síntomas de agotamiento de ese segmento del mercado inmobiliario.

Aunque los franceses siguen encabezando la lista (12,01%), su perfil es ahora mayoritariamente residente. El no residente francés, aquel que buscaba una segunda residencia en la costa o una inversión en Barcelona, está perdiendo peso.

Lo mismo ocurre con los italianos (11,26%), cuyo interés se centra casi exclusivamente en la vivienda habitual como residentes (10,81%) y no como inversores de paso.

“No son inversores”

Para entender este fenómeno de desinversión, el personal shopper inmobiliario y experto en el mercado de Barcelona Iñaki Unsain aporta una visión que contradice los miedos habituales. Para Unsain, la idea del extranjero "especulador" es un mito.

“Los extranjeros que compran en Barcelona no son inversores. No compran para obtener una rentabilidad a través del alquiler o la reventa”, explica.

Según su experiencia, el perfil es el de una persona que busca un piso para uso propio, para venir de vez en cuando o porque tiene un hijo estudiando en la ciudad. “Compran para evitar pagar 2.000 o 3.000 euros de alquiler o residencia; prefieren tener la propiedad como refugio familiar”, añade.

Por ello, Unsain no cree que los cambios en la regulación del alquiler en los últimos años sean el motivo principal de este cambio de tendencia.

“Si no compran para alquilar, no les asustan las regulaciones. Lo que ocurre es que los precios están tan por las nubes que el extranjero está empezando acomprar menos, mientras que el volumen de los que deciden vender lo que ya tenían se mantiene estable”, analiza el experto.

Barcelona

La capital catalana es donde mejor se observa este estrechamiento del mercado. En Barcelona, el extranjero no residente apenas representó el 4,99% de las compras en 2025, una caída libre desde el 8,11% que ostentaba en 2013.

Lo más llamativo es el diferencial: en 2023, la distancia entre lo que los extranjeros no residentes compraban y vendían en Barcelona era de 3,73 puntos a favor de los primeros. En solo dos años, esa brecha se ha desplomado hasta solo 0,31 puntos porcentuales.

El capital que busca un uso esporádico de la ciudad está desapareciendo en favor del extranjero que se queda a vivir (el 27,15% de las compras en la ciudad ya son de extranjeros residentes, cuando en 2013 representaban el 20,10%).

Afectación moderada

Si esta tendencia de "vender más de lo que se compra" por parte de los extranjeros no residentes se mantiene en el tiempo, la afectación podría notarse principalmente en el sector de alto standing.

Unsain considera que la desaparición de este perfil de comprador con alto poder adquisitivo podría favorecer una estabilización de precios.

Los pisos subieron a doble dígito en 2025 en las cuatro capitales catalanas

“El extranjero suele estar dispuesto a pagar el gusto y las ganas; eso ha calentado los precios. Si ese comprador de Miami o de Francia que está forrado desaparece, ese piso en Paseo de Gracia que se pretendía vender por seis millones, igual acaba vendiéndose por tres”, señala.

Sin embargo, Unsain pide cautela: el peso de los extranjeros no residentes es mínimo. Su retirada no hundirá el mercado, pero sí quitará presión al segmento más exclusivo de la ciudad, permitiendo que los precios dejen de estar "dopados" por el capital foráneo.

Desinversión por la regulación

Para Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y vocal de Pimec en el Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat, el cambio de tendencia es claro y responde a las políticas de vivienda recientes.

Según Blanco, muchos propietarios internacionales utilizan sus viviendas en Cataluña bajo un modelo híbrido: disfrute personal unos meses al año y alquiler temporal o turístico el resto del tiempo para obtener rentabilidad.

"Hay un cambio de tendencia del inversor internacional que ve que ya no es viable mantener esa propiedad", explica Blanco. La limitación de las licencias turísticas y las restricciones al alquiler temporal actúan como un "ahuyentador".

Ante la imposibilidad de rentabilizar la vivienda cuando no la usan y el temor a una futura bajada de precios derivada de las nuevas regulaciones, muchos optan por la desinversión. "Esta tendencia de venta seguirá en aumento", vaticina la experta.

Falta de oferta

Por su parte, Carles Sala, vicesecretario general técnico de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE), aporta una lectura más cauta y centrada en los números absolutos. Para Sala, el hecho de que el porcentaje de compras extranjeras baje no significa necesariamente que haya menos interés, sino que el comprador nacional está batiendo récords.

"El porcentaje baja porque el denominador —el total de compras nacionales— está en máximos", argumenta Sala. Según los datos de la APCE, las cifras absolutas de compra por parte de extranjeros se mantienen estables e incluso por encima de los niveles de 2006. "No percibimos una pérdida de interés; el espacio Schengen sigue siendo muy atractivo para la jubilación o la segunda residencia", añade.

Sala explica que el comprador no residente no busca dar "pelotazos" rápidos, sino que tiene un perfil de uso personal. Sin embargo, advierte de que el verdadero riesgo no es la falta de interés, sino la falta de oferta: "El problema en Cataluña es la necesidad de construir masivamente para cubrir todas las demandas".

¿Hacia dónde va el mercado?

Blanco insiste en que hay una salida de propietarios que ya no encuentran atractivo el mercado catalán por la presión fiscal y normativa, mientras que Sala considera que, pese a la complejidad del entorno, la vivienda en Cataluña mantiene su valor intrínseco como activo residencial.

El tiempo dirá si el incremento de viviendas en venta por parte de extranjeros —que según Blanco aumentará el stock disponible— es un síntoma de agotamiento del modelo, una redistribución de la propiedad en un mercado que sigue tensionado por la falta de obra nueva o una respuesta a la nueva regulación legal.