La naturaleza de la crisis no tiene nada que ver con la de 2008. La pandemia del Covid, aunque en los primeros meses de la reclusión social de hace un año despertó todas las alarmas, no ha hundido el mercado inmobiliario. Al revés. Es un bastión que resiste, aunque sí ha experimentado un ligero retroceso, más importante en el mercado del alquiler que en el de compra de viviendas. “El comportamiento del sector ha sido mucho mejor de lo esperado”, señala el economista Gonzalo Bernardos, especialista en el análisis del mercado inmobiliario.
Los principales portales y empresas inmobiliarias constatan esa realidad, aunque los datos acaban aflorando, casi siempre, un año más tarde, como apunta Bernardos. Es decir, a finales de 2021 se reflejará un cierto descenso en el mercado sobre lo que sucedió en 2020. Pero el bastión “es seguro y estable”.
¿Quién negocia y cómo?
La compra-venta de viviendas en las dos principales ciudades, Madrid y Barcelona, ha descendido, pero se ha ido recuperando desde el último trimestre de 2020. Lo que ocurre, sin embargo, es que el vendedor, como señalan responsables de Idealista y de Engel&Völkers, suele mantener unas expectativas mayores, y los compradores saben perfectamente que pueden negociar y lograr mejores precios. La diferencia entre ese primer precio y la firma en el día de la adquisición ronda el 10-12%. Pero esa diferencia podría ser menor a partir del segundo semestre de este año.
Un ciudadano camina junto a un cartel de viviendas en alquiler / EP
Idealista señala que los precios de las viviendas en venta “se han mantenido prácticamente estables durante todo año y los propietarios se han apoyado en lo coyuntural de la crisis y en la esperanza de una pronta recuperación para mantener sus expectativas intactas”. Sin embargo, eso depende de la ubicación de las viviendas. Gonzalo Bernardos precisa que el mercado se ve más afectado “en los barrios periféricos de las grandes ciudades”.
Descuentos en propiedades de alto standing
La previsión, en todo caso, es optimista. Idealista considera que “el entorno socio-económico podría producir justo el efecto contrario: una ralentización de los descensos y un ajuste al alza a lo largo del próximo ejercicio avivado por los procesos de vacunación que podrían reactivar muchas operaciones demoradas”.
El mercado de la vivienda de alto standing también se ha visto resentido, pero de forma moderada. Oriol Canal, director general de Engel&Völkers en Barcelona, indica que la demanda se vio afectada por la disminución de inversores españoles y extranjeros, y que la bajada del precio de la vivienda de lujo en Barcelona en 2020 ha sido de un 6,5%. Eso se ha visto compensado con otras viviendas, bien ubicadas en la capital catalana, que se han vendido con “descuentos de entre el 5% y el 10%”, adquiridas por inversores catalanes y familias que han aprovechado el momento.
Aumento de transacciones
En Madrid el mercado ha reaccionado más rápido. Sonia Catalán, directora de ventas de Engel&Völkers, constata que en el último trimestre de 2020 se recuperaron los ritmos del mismo periodo del año anterior. Y en los primeros meses de 2021 ya se ha notado “un incremento de la demanda de buscadores y un aumento en el número de transacciones, con la previsión de que en el segundo semestre se intensifique y los precios se mantengan”.
Pisos de lujo en Barcelona Salon One Pedralbes House
El otro factor significativo es la voluntad mostrada por los compradores de adquirir viviendas más amplias, con jardín o terrazas y fuera de la ciudad. Los portales y los expertos consultados señalan que es más un acto “explorativo” que una realidad, y que el atractivo de las grandes ciudades se mantiene. “Se buscan pisos en el centro o en los barrios, pero no fuera de Madrid o Barcelona”, afirman. Otra cosa es que en los próximos años esa tendencia, tras analizar bien el mercado, se haga realidad, teniendo en cuenta que, según el padrón de Barcelona, la ciudad ha perdido 13.094 personas entre el 1 de enero y el 1 de octubre de 2020, que se han instalado en otras zonas.
La atracción del Maresme
La demanda, en todo caso, sí se ha producido, con la idea de poder “teletrabajar en mejores condiciones”. Los lugares más apreciados, según Engel&Völkers, son los municipios de alto standing del Maresme como Sant Andreu de Llavaneres, Sant Vicenç de Montalt, Tiana, o bien otros en zonas como Castelldefels, Gavà y Sant Cugat.
Los portavoces de Idealista, sin embargo, no se atreven a confirmar que exista un fenómeno claro de abandono de las ciudades. “No se puede hablar en todo caso de un éxodo al mundo rural, pero no cabe duda de que el extrarradio y las coronas metropolitanas de las grandes ciudades se han puesto en el foco de interés de las personas que se plantean la adquisición de una vivienda”.
El alquiler, lastrado
¿Pero qué pasa con el mercado del alquiler? Idealista explica que las caídas en los precios han sido significativas, debido al “Importante incremento de la oferta disponible, que en algunos mercados se ha más que duplicado”. La razón es clara: el aumento del stock por el parón provocado por el confinamiento, cuando durante tres meses no se cerraron apenas operaciones de alquiler y las viviendas se fueron acumulando en la base de datos del portal. Idealista muestra su sorpresa, sin embargo, por las regulaciones públicas que se han aprobado, que pueden llegar a ser contraproducentes. “Sorprende el impulso que algunos grupos políticos están haciendo para un control de precios de alquiler, podríamos llegar a encontrarnos con que los precios fijados por las distintas administraciones estuvieran, incluso, por encima del precio del mercado”. Una idea que corrobora Bernardos, que considera que puede constituir un error que aleje, además, a potenciales inversores.
El portal Idealista lo ha calculado. La ley que regula los previos del alquiler en Cataluña, que se aprobó en septiembre, ha provocado una caída de la oferta de un 10,2% en Barcelona. En un estudio realizado por Idealista se muestra que la evolución de los mercados de alquiler, en Madrid y en Barcelona, son desiguales. En Madrid el stock se ha incrementado un 1,7%, por el 10,2% de descenso en Barcelona. Respecto a los precios, en Madrid han descendido un 3,4%, por un 3% en la capital catalana.