La nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ofrece algunas ventajas a los que contratan una hipoteca y quieren amortizarla, total o parcialmente, antes del tiempo estipulado. La consecuencia práctica es que reduce la comisión que los bancos podrán cobrar. Y eso afecta a todas las hipotecas suscritas desde el pasado 16 de junio. Desde el comparador financiero HelpMyCash.com nos hacen los cálculos y nos explican qué tipo de entidades no suelen aplicar la compensación por reembolso anticipado.
El primer factor depende del tipo de hipoteca. En las hipotecas variables firmadas tras la entrada en vigor de la ley, es decir, desde el 16 de junio de 2019, la comisión por amortización anticipada puede ser de hasta el 0,15% durante los primeros cinco años o de hasta el 0,25% durante los primeros tres (siempre sobre el capital adelantado), según acuerden el cliente y el banco. En ambos casos, pasado el período de tiempo mencionado, la entidad ya no puede cobrar ninguna compensación. Asimismo, su importe no puede superar la pérdida financiera generada.
Hipotecas anteriores a la ley
En cambio, en las contratadas antes de esa fecha, la comisión podía ser de hasta el 0,5% durante los primeros cinco años y de hasta el 0,25% posteriormente. Y a diferencia de lo que ocurre con la nueva normativa, los bancos podían aplicarla aunque no existiera pérdida financiera, es decir, aunque los intereses del mercado hipotecario fueran más altos que en el momento de la firma.
Así las cosas, la comisión máxima que podían cobrar los bancos por una amortización anticipada de 50.000 euros realizada en el tercer año de vida de la hipoteca era de 250 euros en los préstamos firmados antes de la nueva ley. Por el contrario, tras la entrada en vigor de la normativa, esta compensación no puede superar los 125 o los 75 euros, dependiendo si se aplica el límite del 0,25% o del 0,15%. Y a partir del cuarto o del sexto año, respectivamente, el adelanto de capital no puede tener coste.
Evolución mensual del número de hipotecas para la compra de vivienda constituidas en España entre agosto de 2016 y julio de 2018
¿Qué pasa con las hipotecas fijas?
En cuanto a las hipotecas fijas, la nueva ley hipotecaria establece que su comisión por amortización anticipada puede ser de un máximo del 2% durante los primeros diez años y de un 1,5% posteriormente (sobre el capital adelantado en ambos casos). Asimismo, su importe no puede superar la pérdida financiera generada, que solo puede producirse si, en el momento de efectuar el reembolso, los intereses del mercado hipotecario son inferiores a los que había en el momento de la contratación.
Antes del 16 de junio de 2019, esa compensación podía ser de hasta el 0,5% (0,25% a partir del sexto año). Pero además, los bancos podían cobrar una comisión de riesgo de tipo de interés, cuyo coste no estaba regulado, pero solía oscilar entre el 0,5% y el 5% de la suma pagada antes de tiempo sin superar la pérdida financiera generada. Esta comisión ha dejado de existir con la nueva ley.
Pagar en los primeros años
Si se toma el anterior ejemplo, por adelantar el pago de 50.000 euros de una hipoteca fija nos podían cobrar, si firmamos antes de la nueva ley, una comisión por amortización de hasta 250 euros y otra por riesgo de tipo de interés de hasta 2.500 euros. En cambio, si la contratamos después de la entrada en vigor de la normativa, esa compensación no puede superar los 1.000 euros (750 euros si la operación se produce a partir del undécimo año).
De todos modos, desde HelpMyCash.com recuerdan que el ahorro puede ser aún mayor si contratamos una hipoteca que no tenga comisiones por amortización anticipada. Por ejemplo, en el mercado podemos encontrar un buen número de bancos online que no cobran esta compensación: Openbank, Hipotecas.com, Pibank, MyInvestor… Asimismo, siempre se puede tratar de negociar con la entidad para que no la incorpore en el contrato.
Además, para maximizar el ahorro, los expertos del comparador aconsejan realizar la amortización anticipada en los primeros años de la hipoteca y, si esta es parcial, pedir una reducción del plazo. De esta manera se ahorra más en intereses, ya que se reduce antes el capital sobre el que se generarán los intereses (con el sistema francés, al principio se paga más en intereses) y estos se devengarán durante menos tiempo.