La eclosión del e-commerce ha propiciado un incremento de la demanda de naves logísticas de última milla en Barcelona y su área de influencia. Pero el poco suelo disponible para este tipo de promociones ha derivado en una microburbuja del sector que denuncian los principales operadores.
Denuncian que las expectativas económicas de los que aún tienen suelo disponible lastran la rentabilidad de cualquier operación que se intenta promocionar. El socio director del área inmobiliaria de empresa de Forcadell, Toni López Doñaque, explica que en el entorno de la ciudad se empiezan a pedir 450 euros por metro cuadrado de suelo logístico. En terrenos en los que la merma de edificación se mueve al entorno del 30% o del 50% de sus dimensiones totales, “sencillamente no salen los números”, sentencia el ejecutivo. La construcción se mueve alrededor de los 300 euros por metro cuadrado a los que se deben sumar todos los costes burocráticos y el margen del promotor.
Promociones en curso
Los expertos del sector advierten de que la situación irá a mayores en los próximos años por la limitación cada vez mayor de la oferta. Las últimas operaciones que se han puesto en marcha son la construcción de una plataforma de unos 24.000 metros cuadrados de Caprabo en la Zona Franca, cerca de las naves que se destinarán a un Biomarket que Mercabarna construye en los antiguos terrenos de Makro. Ambos proyectos colgarán el cartel de completo en el polígono industrial más próximo a la ciudad, tal y como reconocen desde el Consorcio de la Zona Franca de Barcelona (CZFB).
Henkel también edifica otros 24.000 metros cuadrados en Montornès del Vallès, en la segunda corona metropolitana, y Global-TALKE naves de 23.500 metros cuadrados en Tarragona.
| Comarcas / Industrial | Rentabilidad - Yield |
| Alt Penedès | 7 - 9% |
| Anoia | 7 - 9% |
| Bages | 7 - 9% |
| Baix Llobregat | 6 - 8% |
| Barcelonès | 6 - 8% |
| Garraf | 7 - 9% |
| Maresme | 6 - 8% |
| Osona | 7 - 9% |
| Vallès Oriental | 6 - 8% |
| Vallès Occidental | 6 - 8% |
Venta sobre plano
Todos ellos ejemplifican la realidad actual de la logística en Cataluña. Desde hace meses se vuelven a vender sobre plano los activos disponibles. “Proliferan las operaciones de llave en mano o en que los promotores se adaptarán a las necesidades de los arrendatarios”, explica López.
Se advierte de una carencia de naves de entre 2.000 y 10.000 cuadrados, las que pueden servir de almacén de última milla para satisfacer las ventas por internet que realizan todo tipo de comercios. Desde supermercados hasta establecimientos del sector del retail. Sí que existe una oferta suficiente en macroplataformas que gigantes como Prologis han edificado a unos 40 kilómetros de la capital catalana, pero no pueden cumplir con las necesidades requeridas porque el objetivo de sus impulsores es alquilar todo el complejo a un solo operador.
Más suelo
La solución que se identifica desde el sector es la de una apuesta en común con la Generalitat y los ayuntamientos catalanes para promover nuevo suelo logístico. Especialmente en la zona donde se concentra el grueso de la oferta, en la línea de la AP-7. Es decir, desde Girona hasta Vilafranca del Penedès (Barcelona), así como la zona de los vallesos, tanto la comarca del Vallès Occidental como del Oriental.
Reclaman la colaboración de las administraciones para garantizar que se puedan construir este tipo de naves medianas (entre 2.000 y 10.000 metros cuadrados) para responder a las necesidades de los próximos años y que cuentan con los servicios necesarios, especialmente en las infraestructuras. Si no, lamentan que el ahogo cada vez mayor de la oferta engravecerá la burbuja incipiente actual.