Con la publicación este sábado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) será dentro de tres meses, el 16 de junio, cuando entre en vigor la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La nueva ley establece, entre otras cuestiones, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, o el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito.

La ley sirve para trasponer una directiva para la cual España ya acumula un retraso de tres años, ya que el plazo para trasponer esta directiva acabó en marzo de 2016, razón por la que la Comisión Europea inició en su momento un procedimiento de sanción. Este puede derivar en una multa de 105.991,6 euros por cada día de retraso, más de 116 millones de euros en total.

Los desahucios, más difíciles de ejecutar

Uno de los aspectos más destacados de la norma se relaciona con los requisitos establecidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas se endurecerán a partir de su entrada en vigor.

Entre otros aspectos, establece que, para que una entidad puede ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

Tipo de interés y plazo de amortización

El número de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.

La normativa vigente no regula este derecho de las entidades, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas.

Endurecimiento de los créditos 

En un documento dedicado a la nueva ley hipotecaria, el Banco de España explica que el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los bancos podría traducirse en un "cierto endurecimiento" de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un mayor perfil de riesgo.

En este sentido, la autoridad presidida por Pablo Hernández de Cos cree que las nuevas exigencias incluidas también en la regulación sobre una mayor evaluación de la solvencia del prestatario antes y durante la vida del préstamo podrían contribuir a reforzar el efecto de unas condiciones más duras a la hora de solicitar un préstamo. En su opinión, también favorecería la mejora de las carteras crediticias de los bancos.

Comisión máxima por vencimiento anticipado

Por otro lado, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán.

En concreto, se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.