Cuatro años después de aterrizar en FCC para rescatar de la situación crítica en la que se hallaba el grupo controlado por Esther Koplowitz, el magnate mexicano Carlos Slim vuelve a mover ficha, con dos decisiones de calado.

El registro en la Bolsa de Irlanda de un programa de pagarés por un máximo de 300 millones de euros para diversificar las vías de financiación en el mercado de capitales, y una nueva ampliación de capital de la inmobiliaria Realia por 149 millones de euros.

Más deuda tras haberla reducida un 22%

Slim echa mano del programa de pagarés después de haber reducido un 22% la deuda en lo que va de 2018, por debajo de 2.800 millones, debido al cierre de la venta del 49% de Aqualia, por 1.024 millones, al fondo australiano IFM.

En cuanto a la nueva inyección de capital en la promotora dirigida por Gerardo Kuri Kaufmann, el magnate mexicano tendrá que volver a rascarse el bolsillo con la empresa en la que tiene puestas grandes expectativas, pero que, hasta ahora, lo único que le ha dado han sido sinsabores, con OPA, inyecciones de capital y créditos y avales facilitados por su propio banco, el mexicano Inbursa.

Slim pondrá 105 millones, o más si hace falta

En esta ocasión, Slim, para mantener el 70,6% que ostenta en Realia --directamente a través de su sociedad Inversora Carso, e indirectamente, por medio del 36,92% de FCC en la promotora--, deberá aportar 105 M€. Pero, puede que sea más.

Si se tercia, el empresario mexicano adquirirá todo lo que no quieran comprar los demás accionistas de la inmobiliaria, con lo que, como ya ocurriera en la ampliación llevada a cabo hace dos años, cabe la posibilidad de que Slim salga de la misma con un capital superior a ese 70,6% que ahora acredita. De acudir a la ampliación el resto de accionistas deberán aportar cerca de 45 M€

Base sólida para nuevas promociones

Los casi 150 M€ que captará Realia servirán para contar con una base sólida de recursos con la que iniciar nuevas promociones, de una manera más consistente de lo que hasta ahora ha hecho.

Demora en subirse al nuevo tren inmobiliario, en buena medida provocado por esa rémora que supone tener, desde hace una década, un excedente de vivienda terminada inagotable, y del que todavía quedan por vender más de 300 unidades.

Actualmente, en la caja del negocio promotor de Realia apenas quedan 27 M€ tras pagar en efectivo, al Ministerio de Defensa, un importe similar por un solar en Alcalá de Henares.

20% de recursos propios para arrancar una promoción

Para arrancar cualquier promoción, las empresas inmobiliarias requieren contar con aproximadamente un 20% de recursos propios y captar un 15% de anticipos de los clientes para, finalmente, acudir al banco a solicitar el 65% restante del dinero necesario a través de crédito promotor, al que finalmente se subrogue el comprador.

Teniendo en cuenta los aproximadamente 100.000 euros que, entre impuestos y mano de obra, cuesta a un promotor cada piso que construye, y, a la vista de las aproximadamente 1.000 viviendas anunciadas por Gerardo Kuri --en el ‘investor day’ que el grupo celebraba en julio, con Slim al frente--, Realia necesitaría 100 millones solo para cubrir esos gastos.

Los que ahora no tiene, y que recabará con la ampliación de capital anunciada, que, en parte, servirá también para reducir deuda, a pesar de que los vencimientos no resultan acuciantes.

727 millones de deuda

Tras las refinanciaciones llevadas a cabo, Realia tenía, hasta el pasado 30 de septiembre, una deuda financiera bruta de 727 millones de euros, por la que paga intereses medios del 1,91%.

El apalancamiento está repartido en 607 millones por la actividad patrimonial y los 120 millones que adeuda a CaixaBank ligados al negocio promotor, que vencen en 2020. Hasta entonces, los vencimientos se reducen a 7 millones en el último trimestre de este año y 37 a lo largo de 2019. El 66% de la deuda la tendrá que amortizar Realia a partir de 2023.