El Banco Santander  y el BBVA se han desprendido de sus carteras de activos inmobiliarios tóxicos. La entidad presidida por Ana Botín vendía el 51% de su ladrillo tóxico a Blackstone por 5.100 millones de euros y la que dirige Francisco González hacía lo propio al traspasar a Cerberus el 80% de su cartera inmobiliaria por 4.000 millones.

De esta manera, los dos grandes bancos españoles han reducido a la mínima expresión la presencia de estos activos problemáticos de sus balances. Lo que no quiere decir que hagan ascos a los beneficios que les puede reportar el nuevo ciclo inmobiliario.

Financiación y participación en socimis

Con toda la cautela y mirando con lupa los riesgos, han empezado a financiar operaciones de compra de suelo y a otorgar crédito promotor para el desarrollo de nuevas actuaciones. Además están sacando provecho a su presencia en las socimis, convertidas en las grandes protagonistas del negocio patrimonial.

Y, de momento, las cosas no les pueden ir mejor. En un año, ambas entidades han recibido 68 millones de euros por su presencia en la socimi Merlin, donde el Santander ostenta el 22,27% y el BBVA, tras las ventas realizadas, alcanza casi el 2,2%.

Tres dividendos y el cuarto en octubre

Tres dividendos, desde mayo de 2017, que servían para que el banco presidido por Botín se embolsara 56 millones por su paquete de más de 100 millones de acciones, en tanto que el dirigido por González recibía algo más de 11 millones.

Y el próximo octubre, a la vuelta de las vacaciones, les esperan otros 29 millones correspondientes al pago a cuenta de los beneficios de Merlin en 2018. El Santander recibirá 26 millones y el BBVA 2,6.

Repetir la jugada con Testa

Ahora, los dos bancos pretenden repetir la jugada realizada en Merlin en Testa. La sociedad patrimonialista que, hasta 2015, estuvo bajo control del grupo Sacyr y que, ahora, tras un sinfín de enrevesadas operaciones societarias, empezará a cotizar este jueves en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

No era este el objetivo inicial. Lo que pretendían ambas entidades financieras, tenedoras del 62% del capital, era vender el 50% de Testa en junio a través de la salida a bolsa y de una OPV, pero las condiciones del mercado y la incertidumbre política lo desaconsejaron.

Urgencia por los plazos

Por ello, y ante la obligatoriedad de salir a cotizar dos años después de convertirse en socimi --plazo que vencía el próximo mes de septiembre-- se ha optado por iniciar la andadura en bolsa a través del MAB para, en cuanto sea posible, entrar en el Continuo.

En Testa, el Santander ostenta el 36,87% de su capital y el BBVA el 25,24%. Porcentajes directos a través de varias sociedades a los que habría de sumar el indirecto que tienen por medio del 16,95% que está en manos de Merlin.

Más de 1.000 millones en Testa

Entre unas y otras, y dando por buenos los 1.833 millones en los que el consejo de Testa ha tasado la empresa, la participación de Santander y BBVA tendría un valor de unos 1.200 millones. Así, de ofrecer al mercado el 50% que se preveía, podrían ingresar un mínimo de 600 millones de euros.

Con la futura salida de la socimi, Merlin cerrará el círculo de la compra a Sacyr, en 2015, de Testa Inmuebles en Renta. Una operación, de 1.800 millones de euros, que supuso desgajar en dos sociedades la antigua filial patrimonialista del grupo presidido por Manuel Manrique.

En el perímetro de Merlin se quedaron las oficinas en alquiler y otros activos terciarios y en la nueva sociedad --la socimi Testa Residencial, surgida tras la fusión con Metrovacesa en octubre de 2016-- se incluyeron los pisos en alquiler. El objetivo estaba claro: sacar la nueva socimi a bolsa en un plazo máximo de 2 años, como marca el régimen legal de estas sociedades.

Testa, a seguir la senda del gigante alemán Vonovia 

Testa, capitaneada desde principios de año por el alemán Wolfgang Beck --fichado a bombo y platillo a principios de año tras haber convertido a la germana Vonovia en el mayor casero de Alemania con una cartera de 500.000 viviendas--, cuenta ya con casi 11.000 pisos disponibles, valorados en cerca de 2.300 millones de euros. Una cartera muy superior a los 1.500 inmuebles con los que nacía en 2016, cuando se produjo el traspaso efectivo desde Sacyr a Merlin.

Además de los bancos y de Merlin, en el capital de la socimi Testa también figura Acciona, con un 20% y valorado en algo más de 360 millones de euros. La operación se articuló en julio de 2017 mediante la suscripción de un contrato por el que Acciona aportaba su negocio de alquiler residencial y los activos Real Estate Deal II, una sociedad en liquidación, a cambio de las acciones de Testa equivalentes a ese 20%.