Burbuja no, pero fiebre por el ladrillo sí. La recuperación del mercado inmobiliario en las grandes capitales españolas y en zonas prime como la costa de Málaga ha marcado el ritmo del incremento de los precios desde finales del 2016. Fenómeno impulsado por el creciente interés de los inversores internacionales por plazas como Barcelona y Madrid. Aunque no exclusivamente. Los analistas y operadores del sector reconocen que en los últimos meses se ha disparado el interés de los particulares en adquirir una vivienda.

“Existe una fuerte conversión de arrendatario a propietario”, explica la socia fundadora de BIP Properties, Mercedes Blanco. Un cambio que se ha producido a la par de las mejoras en la financiación y de la mejora de las expectativas y del clima económico.

Consolidación del precio del alquiler

La nota positiva de esta realidad es que los precios en el alquiler tienden a consolidarse. Frente a rentabilidades que llegaron a alcanzar el 10% en poblaciones colindantes de la capital catalana como L'Hospitalet del Llobregat y Badalona, ahora los márgenes se han contenido hasta ofrecer entre el 5% y el 6% en el área metropolitana de la ciudad.

En Barcelona, las rentabilidades que actualmente ofrecen los intermediadores del sector se mueven al entorno del 2% o el 3% en las llamadas zonas prime. Barrios de la zona alta como Sarrià pero también enclaves que hace tres años pasaban desapercibidos para el mercado local como Sant Antoni y Paral·lel, y que gracias al impulso del comprador internacional ahora son localizaciones muy demandadas.

Precios por metro cuadrado

El coste medio del metro cuadrado en la capital catalana en el cuarto trimestre de 2017 se situaba en los 3.129 euros, tal y como indica el grupo especializado en tasaciones de viviendas Tinsa. Cifra que implica un incremento del 14,8% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior.

Aunque se debe tener en cuenta que en áreas como la confluencia entre los barrios de El Clot i L’Eixample, una zona que no es considerada prime y com una presencia limitada de turistas, el coste por metro cuadrado alcanzaba ya los 3.500 euros. En el resto del área metropolitana el precio se situaba en los 2.006 euros, un coste que repunta por el mayor interés en la adquisición de viviendas.

Desinversión de fondos de ‘real estate’

En cuanto a las transacciones, los analistas explican que esta realidad coincide con un momento de desinversión por parte de los fondos especializados en el inmobiliario. Grupos de un perfil como Lone Star, que se desprendió de Neinor a principios de enero, dejan paso a otros grupos internacionales con un perfil más diversificado que hace tiempo que pusieron el primer pie en las grandes capitales españolas y que no han cesado en su apetito inversor como Cerberus o Blackstone.

“Los que existe es una reorganización de carteras”, indica el profesor de Esade Joan Carles Amaro. El ex director financiero de Intersport recuerda que existen “perfiles de fondos diferentes con mayor o menor tolerancia al riesgo y a las expectativas de oportunidades”.

Burbuja inexistente

Niega, asimismo, que el inmobiliario de las grandes capitales españolas esté de nuevo en un momento de burbuja. “Aún nos queda para llegar a eso”, aunque reconoce “cierto mercado especulativo con productos más profesionales” como el mercado terciario o el de oficinas.

Blanco también niega que se repitan los errores de la primera mitad de la década del 2000. “Veníamos de mínimos y se tenía que crecer según el potencial adquisitivo de cada zona”. Asegura que ahora se ha dado un “crecimiento contenido” que espera que se consolide en los próximos meses. Pero, en todo caso, sin repetir los errores anteriores. Mantiene que el inmobiliario ha aprendido de los errores pasados.