Los gastos de hipoteca dividen a los jueces

Hace poco más de un mes se cumplieron dos años desde que el Tribunal Supremo dictaminó que los gastos de hipoteca son abusivos si no se reparten entre el banco y el cliente. Sin embargo, el alto tribunal no estableció un criterio sobre qué parte debería asumir cada una por lo que al aluvión de demandas presentadas se suma una disparidad de criterios en los tribunales de instancias inferiores que tiene su punto álgido en el gasto más costoso de todos: el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

Esta semana el Tribunal Supremo se ha posicionado, por fin, sobre este gasto. Sin embargo, el fallo no se ha hecho público y, ante el silencio de este órgano, la incertidumbre sobre qué hacer con este gasto continúa.

15 audiencias provinciales han fallado a favor del consumidor, 10 en contra

El IAJD es un impuesto cuyo importe varía dependiendo de la comunidad autónoma, oscilando entre el 0 % y el 1,5 % sobre el importe total de la hipoteca concedida, por lo que puede llegar a suponer cientos o incluso miles de euros que se pagan en un momento de fuerte desembolso para el cliente, como es el de la firma del préstamo hipotecario.

Sin embargo, según un estudio realizado por el comparador de finanzas HelpMyCash.com, de las 26 audiencias provinciales que ya han emitido sentencias sobre la devolución de los gastos de hipoteca, solo 15 han decidido que el banco debe reembolsar la totalidad de lo pagado de más por este concepto. Del resto, 10 han fallado en contra del consumidor, negando que tenga derecho a recuperar lo abonado por el IAJD. Por su parte, la Audiencia Provincial de Las Palmas no se ha posicionado al respecto, aunque sí ha emitido su fallo sobre otros gastos hipotecarios.

Los gastos de registro sí obtienen la unanimidad: la entidad debe devolverlos

La controversia en la decisión de quién asume cada gasto está, principalmente, en determinar quién es la parte interesada en la operación que se realiza en cada momento. Sin embargo, en el caso de los gastos de registro sí hay unanimidad: las 26 audiencias han determinado que el hipotecado tiene derecho a recuperar de manera total o parcial (en el caso de Asturias y Palencia) lo pagado por este concepto.

Y es que, según los jueces, que quede una constancia oficial de la existencia de ese préstamo hipotecario y, sobre todo, de la garantía sobre el mismo, interesa especialmente al banco, ya que, en caso de incumplimiento del acuerdo, tiene un documento que le protege para reclamar sus derechos ante la justicia.

Por la misma razón, la mayoría de las audiencias provinciales se han posicionado a favor de que el banco reembolse lo pagado en concepto de notaría bien en su totalidad (en el caso de 21 audiencias) o bien parcialmente (en el caso de cuatro). Solo el tribunal de Pontevedra, uno de los que más ha protegido al banco con su sentencia sobre los gastos de hipoteca, se ha posicionado en contra de la devolución de este importe y solo ha reconocido el derecho a recuperar lo abonado en concepto de registro.

En cuanto a los gastos de gestoría, ocho audiencias provinciales han reconocido el derecho de recuperar todo lo pagado de más, dos han dictaminado que solo la mitad y una ha dado la razón al banco. Las otras 14 no se han posicionado. Algo similar ha sucedido con la tasación: 18 tribunales provinciales no han establecido ningún criterio al respecto, cinco han dado la razón al banco y solo dos han dicho que la entidad debe reembolsar este coste.

La mayoría de los bancos ya asumen los gastos más bajos

Ante la falta de un criterio claro, y con la intención de frenar el gran aluvión de demandas que están recibiendo y que se suman a las de otras cláusulas abusivas como el suelo hipotecario, los bancos han comenzado a asumir una parte de los gastos. Eso sí, dado que no está determinado qué parte les corresponde abonar, la gran mayoría están optando por quedarse con los de menor coste, generalmente el registro y, en algunos casos, también la mitad de la gestoría.

De este modo, se está cumpliendo, de manera literal, con la obligación de repartir estos gastos, especialmente teniendo en cuenta que las sentencias de las audiencias provinciales solo se posicionan sobre los casos que juzgan y no sientan jurisprudencia sobre lo que deben hacer las entidades en los nuevos contratos.

Así pues, mientras no se haga público el fallo del Supremo que indique qué tiene que pagar el cliente y qué el banco, los interesados en recuperar los gastos de hipoteca deberán resignarse a aceptar la incertidumbre de no saber qué se les devolverá hasta el día del fallo y que, como mucho, podrán guiarse por el criterio que haya establecido la audiencia de su provincia sobre cada uno de los conceptos.