La recuperación del inmobiliario español en las grandes ciudades, especialmente en Madrid y Barcelona, con la correspondiente escalada de precios cuenta desde esta semana con una operación estrella: la oferta pública de adquisición (OPA) que Colonial lanzó sobre el 71,4% del capital de Axiare Patrimonio que no controla. La contraprestación económica consiste en un precio efectivo por título de 18,50 euros y está condicionada a que el grupo liderado por Juan José Brugera alcance una participación mínima del 50%.

Está valorada en 1.200 millones, una cifra que los analistas del sector señalan como la muestra definitiva de que las vacas flacas han terminado en España.

Valoran que el precio de la oferta es alto, aunque no será suficiente para convencer a la cúpula de Axiare. Permaneció en silencio este lunes, pero aún se recuerda la calificación de entrada hostil la irrupción del grupo catalán en su accionariado en 2016 con la compra de un paquete del 15%.

Recelos de la cúpula de Axiare

Fuentes cercanas a la dirección, encabezada por Luis López de Herrera-Oria, indican que no han recibido precisamente con los brazos abiertos la ampliación de capital que Colonial ejecutó el domingo y la presentación de la OPA posterior.

La firma catalana está obligada a poner en marcha su maquinaria para intentar convencer a los accionistas de Axiare. Su principal baza es que, tal y como apuntan desde Renta 4, la fusión de ambos negocios tiene todo el sentido del mundo y daría como resultado otro gigante en el sector.

Grupo resultante que se acerca a Merlin

“Será una operación difícil, pero si se da la veríamos de forma muy positiva”, indica en la misma línea el analista de XTB Joaquín Robles. Consolidaría a Colonial como la segunda gran socimi de España y recortaría distancias con el líder de este sector, Merlin Properties.

Axiare tiene una cartera que acumula 1.710 millones que se sumarían a los 8.666 de Colonial, por lo que el grupo resultante alcanzaría los 10.376 millones de gross asset value (GAV), una de las variables por las que se mide el sector y que valora el valor bruto de los activos. El de su rival ascendía a los 10.459 millones al cierre del primer semestre.

Diversificación del porfolio

En cuanto a la concordancia de porfolios, mientras que Colonial es básicamente un player de oficinas (94% de su negocio), Axiare está algo más diversificado. El 70% de su actividad está en este sector, con los activos repartidos casi de forma igual entre Madrid y Barcelona.

Pero lo más interesante para la inmobiliaria que ha lanzado la OPA es que el 20% de su porfolio está en la logística y cuenta con un 10% de otros activos como los de retail, sector en el que Colonial tiene una presencia testimonial. Axiare es propietario de Planetocio, las Mercedes Open Park, Madrid Norte Hotel, del centro comercial Víapark en Almería y Les Gavarres en Tarragona.

En cuanto a los centros logísticos, está presente en Madrid (Guadalix, Azuqueca de Henares y Rivas, entre otros), Cataluña (Valls y Constantí) y Sevilla (Dos Hermanas).

Revalorización de los precios

La integración de ambos negocios propiciaría que España pasara a representar el 42% del total de la cartera de Colonial, mientras que el 58% restante serían valores localizados en París. Una salvaguarda ante la posible evolución de los precios en el país, la gran asignatura del sector tal y como apuntó el consejero delegado de la compañía, Pere Viñolas, en una conferencia celebrada hace justo una semana en el Círculo de Economía de Barcelona.

“España está en niveles de renta comparables a los de hace 30 o 40 años en términos reales y en nominales por debajo”. El ejecutivo incluso puso un ejemplo: el precio del metro cuadrado en Torre Picasso de Madrid. “De los 42 euros que se pagaban antes de la crisis se bajó a 18 euros durante la crisis y ahora está en 26 o 28 euros”, explicó, hecho que le lleva a concluir que “no se pueda decir que estemos locos en niveles de renta”. O, lo que es lo mismo, que el mercado de alquiler de oficinas en España aún tiene recorrido en estas zonas.

Reacción de los mercados

El selectivo español recibió la OPA con una revalorización de las acciones de Axiare del 12,41% hasta los 18,390 euros, aún por debajo del precio que se ha fijado en la oferta.

Colonial bajó el 2,36% hasta los 7,52 euros, aunque los analistas consultados vinculan la evolución en el parqué del grupo con el peaje de la “incertidumbre de Cataluña” que aún está latente en la cotización. “Es probable que hasta que no se resuelva la situación política no pueda recuperar máximos”, indica Robles.

La inmobiliaria presidida por Brugera trasladó la sede social del grupo de Barcelona a Madrid a principios de octubre. Este lunes el grupo también presentó los resultados trimestrales. El beneficio se disparó el 82%, hasta los 454 millones, tras convertirse en socimi, mientras que los ingresos por renta incrementaron el 4%. Alcanzaron los 212 millones.