¿Quién rige el sistema hipotecario y los cuadros de amortización?

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo. Es concedida por una entidad bancaria, en la mayor parte de los casos, para hacer frente al pago de una vivienda, aunque también podemos encontrar otras alternativas como el préstamo con garantía hipotecaria.

Cuando su solicitud es aprobada, el inmueble pasa a ser propiedad del cliente, aunque la garantía del impago es la propia vivienda, por lo que el incumplimiento del contrato supone la pérdida de la misma.

Factores a tener en cuenta

A la hora de seleccionar una hipoteca correctamente deben valorarse diferentes variables. Algunas de las más importantes son:

• Capital: La suma de dinero que el cliente solicita a un banco para comprar la vivienda.
• Plazo: Periodo de tiempo en que se mantendrá vigente el contrato y, por tanto, las obligaciones de pago.
• Interés: Cuota adicional que la entidad bancaria cobra al cliente por ofrecer dicho servicio financiero.
• Tipo de hipoteca: En función del tipo de interés podemos encontrar tres variantes fundamentales: Las hipotecas fijas, variables y mixtas.

Cantidad a pagar

La cuota mensual se convierte en uno de los principales objetos de incertidumbre para los clientes. Ésta se compone de una porción del dinero prestado y que deberá devolverse -es decir, el capital amortizado- más aquellos gastos adicionales que se derivan de la contratación en concepto de intereses.

Cuando nos encontramos ante hipotecas variables y mixtas, las cuotas mensuales son revisadas periódicamente. Generalmente, las actualizaciones se llevan a cabo con frecuencia semestral o anual de acuerdo a las oscilaciones que experimenta el euríbor. La formalización de la operación requiere la elevación de la hipoteca a escritura pública y su correspondiente incorporación en el Registro de la Propiedad.

Cuadro de amortización

Uno de los componentes más importantes del sistema hipotecario desde el punto de vista del cliente es el cuadro de amortización. Se trata de una tabla en la que se recogen todas las cuotas mensuales que integrarán el préstamo hipotecario, qué parte de cada una de ellas se destinará a la amortización de capital o qué parte a los intereses asociados.

La distribución de cada parte varía en función del tipo de amortización. El sistema francés es el más generalizado. A partir de él, se hace el pago de cuotas constantes mientras se extienda la vida del préstamo. No obstante, cuando hablamos de hipotecas de tipo variable se registrarán subidas o bajadas en los tipos de interés.

Normativa legal

Los procesos de contratación de hipotecas quedan regulados por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019. A rasgos generales, podríamos decir que su implementación ha generado cambios en dos líneas fundamentales.

El texto establece la obligatoriedad de las entidades bancarias a ofrecer sus productos financieros en un contexto de mayor legibilidad y transparencia. En la actualidad, los solicitantes reciben un mayor volumen de información antes de formalizar el contrato. Además, la LCCI también implica una mayor prudencia por parte de los bancos a la hora de analizar la viabilidad de las solicitudes. Por ejemplo, en la actualidad las entidades bancarias asumen un riesgo más elevado en el supuesto de aprobación porque en caso de impago no se puede llevar a término un embargo de forma inmediata. En este sentido, aquellos clientes que presentan un perfil más delicado suelen encontrar mayores trabas que en el pasado.

La mayor parte de los artículos de la LCCI no poseen un carácter retroactivo, lo cual significa que no se aplican en aquellos préstamos hipotecarios que fueron contratados antes del momento de su entrada en vigor, es decir, el 16 de junio de 2019.

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