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Un bloque de viviendas con pisos de compra y alquiler / EP

Ni comprar ni alquilar: así es el régimen de tenencia que triunfa en el norte de Europa

Las viviendas cooperativas en cesión de uso siguen creciendo internacionalmente y se postulan como el modelo candidato a reinventar el sistema inmobiliario

12 min

Des de mediados del siglo XX hasta el día de hoy, en España la provisión de vivienda se rige por el sistema de libre mercado y se impulsa la propiedad privada como régimen mayoritario de tenencia, siendo la compra la forma principal de acceder a ella. La activación del sector de la construcción actúa, además, como dinamizador económico. No obstante, la reciente sucesión de dos crisis económicas --la primera tras la quiebra de Lehman Brothers en 2008 y la segunda como consecuencia de la pandemia de coronavirus-- dejan un panorama inmobiliario poco alentador. Comprar o alquilar una casa se está convirtiendo en una pesadilla, por lo que la reinvención del modelo es una demanda constante de la ciudadanía, sobre todo entre los más jóvenes, que ven el acceso a un piso como algo inalcanzable. 

En los últimos años han proliferado modelos económicos colaborativos en casi todos los ámbitos sociales y económicos. ¿Quién no conoce Glovo, Airbnb o Uber? No obstante, pese a un primer momento de esplendor, las sombras de estas plataformas han alargado su alcance sobre las luces que anunciaban en su primer estallido. ¿Será la vivienda la excepción que confirme la regla? Así lo promete la conocida como vivienda cooperativa en cesión de uso, una modalidad bastante extendida en el norte de Europa y que empieza a expandirse en ciudades como Barcelona. 

¿Qué es?

La vivienda cooperativa en cesión de uso introduce un modelo a caballo entre el alquiler y la compra, en el cual la propiedad es colectiva. La creación de una cooperativa sin ánimo de lucro que actuará como titular del edificio es requisito indispensable. Los apartamentos se crean con voluntad de duración indefinida, por lo que no es posible transformar el modelo para obtener edificios de propiedad privada. De esta manera, el modelo promete evitar la especulación, ya que se imposibilita el lucro individual a partir del alquiler o la venta de la casa. 

El solar donde se ubica el edificio puede ser propiedad de la cooperativa que los construye y gestiona, pero también puede ser cedido por las instituciones públicas pertinentes. La vivienda es considerada un “bien de uso” por lo que los habitantes pueden disfrutar de ella por un periodo indefinido de tiempo o por un periodo muy largo --en el caso de las cesiones de suelo público las cooperativas suelen tener derecho sobre el solar durante 75 años ampliables. Así pues, se trata de un modelo mucho más estable que un alquiler y más asequible que la compra. Requiere una inversión inicial y el pago de cuotas mensuales derivadas de los costes de adquisición, mantenimiento y funcionamiento de la cooperativa, no del mercado.

Modelo Andel

En Dinamarca, este régimen de tenencia es conocido como modelo escandinavo o “Andel” y representa el 13% del total del parque ocupado --incluso hay lista de espera para acceder a este tipo de pisos. Tiene su origen en 1911, año en que se crean los primeros “andelsboligforening” cuya traducción literal es “asociación cooperativa de vivienda”. Este modelo inspiró movimientos similares en países como Canadá, Uruguay, Francia y Alemania. También en Suecia y Noruega, por ejemplo, donde estas cooperativas constituyen el 22% y 14% del parque residencial, respectivamente. En la región india de Maharashtra existen 53.000 edificios de este tipo, que dan cobijo a unos 2 millones de personas.

En el modelo Andel, la propiedad de los edificios siempre está en manos de la cooperativa y sus socios tienen el derecho a uso vitalicio sobre éstas a cambio de una entrada inicial y una cuota mensual más económica que un alquiler tradicional. El derecho a uso puede traspasarse por causa de muerte, es decir, es hereditario. La cooperativa realiza una asamblea anual en la que se decide sobre las normas de convivencia, usos de los espacios compartidos, mantenimiento y mejoras, así como sobre el precio máximo de las participaciones. Las decisiones se toman por votación y mayoría simple. De esta forma, los integrantes de la cooperativa tienen más derechos que un inquilino convencional.

Cooperativismo en España

Los precursores de este régimen de tenencia en España es la entidad Sostre Cívic, nacida en Barcelona en 2004 con voluntad de actuación estatal. Su objetivo es conseguir que la legislación lo "normalice" como un tipo más de acceso a la vivienda. Por ahora lo han conseguido en Cataluña, en el País Vasco y en Andalucía, pero no a nivel nacional. 

Barcelona es la urbe de España con más proyectos de covivienda en marcha. El consistorio barcelonés lleva desde 2016 publicando periódicamente licitaciones para adjudicar solares públicos en régimen de cesión de uso. El primer concurso --noviembre de 2016-- ofreció espacios en los distritos de Ciutat Vella, Sants-Montjuïc, Nou Barris y Sant Martí, y en el segundo --julio de 2020-- se adjudicaron parcelas en Sant Andreu, Nou Barris y Sants-Montjuïc. En total, se ha puesto a disposición del movimiento cooperativo 10 solares para construir unos 250 pisos.

Sostre Cívic

Sostre Cívic cuenta con tres cooperativas diferentes en al ciudad condal: Princesa, en el Born --el primero, impulsado en 2014--; La Balma, en el Poblenou; y Cireres, en Roquetes. Princesa fue, junto al edificio de La Borda (Sants) el proyecto que sentó precedente en Barcelona. En 2014, el gobierno de Xavier Trias inició un proyecto piloto que acabó con la cesión de un solar público a ambos colectivo. En el caso de la cooperativa Princesa, los cooperativistas recibieron un edificio que restauraron entre todos. La Bordeta, en cambio, levantó la construcción desde cero, logrando un edificio que en 2018 ganó el premio Ciutat de Barcelona en la categoría de arquitectura y urbanismo.

Esta asociación también tiene edificios colaborativos en Sant Cugat, Martorell, Cardedeu y Palafrugell. La replicabilidad de estos modelos es una de las líneas de actuación principales de Sostre Cívic, que mediante la colaboración con otras entidades quiere fomentar el mercado social y la economía solidaria. Uno de sus iniciativas más innovadoras es el “covivienda sénior”, destinado a fomentar la cohabitabilidad de la gente mayor, grupo social muy castigado por la soledad. Por el momento se ha puesto en marcha el proyecto Walden XXI, en Sant Feliu de Guíxols, que todavía está en fase de desarrollo. 

La Xarxaire

Uno de los beneficiarios del segundo concurso de solares en cesión de uso impulsado por el Ayuntamiento de Barcelona fue la cooperativa La Xarxaire, que obtuvo un solar en el Passeig Joan de Borbó de la Barceloneta. “Queríamos garantizar nuestra permanencia en la ciudad, ya que muchos somos autónomos y no hemos podido comprar nunca un piso. La mayoría vivimos de alquiler, permanentemente presionados por los propietarios y pagando precios abusivos”, explica Toni Vidal, uno de los cooperativistas y arquitecto del proyecto. Las ocho familias protagonizaron varios intentos infructuosos de comprar un edificio todos juntos para reformarlo, pero “los fondos buitre se adelantaron cada vez”, según relata Vidal. Ahora han iniciado la construcción de su bloque de viviendas, que solidifica su “voluntad de permanecer y luchar contra la turistificación y la gentrificación de la ciudad”, en sus palabras.

“Este formato permite que gente de perfil socioeconómico más bajo pueda acceder a un hogar con unas condiciones dignas”, explica Vidal, quien destaca que este modelo “no quiere hacer competencia a la vivienda social de emergencia”, destinada a los más desfavorecidos. “El objetivo principal es combatir la especulación”, apunta. 

Vida en comunidad

Pese a que el modus operandi teórico de este modelo es la vida en comunidad, el concepto dista mucho de la imagen de “comuna” que la sociedad tiene en mente. Cada familia tiene su piso privado, pero se comparten varias zonas comunes. “En vez de un restaurante como “El Rey de la Gamba” en el bajo, hay una sala polivalente que funcionará como coworking por la mañana y como sala para que los niños jueguen y hagan los deberes por la tarde”, comenta Vidal. En la azotea habrá una lavandería comunitaria.

La idea es que el edificio sea un espacio con “proyección hacia el barrio”. Una de las ideas concretas que los miembros de La Xarxaire ya han esbozado es la creación de un “escaparate” donde los comercios y las iniciativas empresariales de los vecinos puedan anunciarse de manera rotativa y gratuita.  La construcción intentará apostar por la sostenibilidad ambiental y la eficiencia energética con acciones como el uso de la madera como material principal, mucho más ecológico que el hormigón. 

Una opción de futuro

En un país en el que aún mucha gente aún paga un nicho en el cementerio mucho antes de morirse o donde es común que los padres inscriba como socios de un club de fútbol a sus hijos nada más nacer, no sería descabellado inscribir a un niño como “socio expectante” de una de estas cooperativas habitacionales. Así, al llegar a los 18 o 20 años, se le podría ofrecer una casa en condiciones por un precio asequible.

Sostre Cívic, por ejemplo, ya cuenta con 900 socios que, en el momento de abrirse un nuevo proyecto de covivienda, podrán postularse como candidatos para formar parte de él. Desde la asociación catalana defienden que este es un “modelo transformador a nivel social”, ya que “consigue garantizar un derecho básico y humano sin pasar por los canales tradicionales, responsables de la burbuja inmobiliaria”.

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