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Las ocho reglas del mercado de la vivienda

Gonzalo Bernardos
7 min

En el mercado residencial existen una serie de reglas que ayudan a entender considerablemente su comportamiento y a triunfar invirtiendo en él. No son inmutables, pero sí se observan con mucha frecuencia. Algunas de las principales son las siguientes:

1) Un bajo tipo de interés del BCE hace que generalmente comprar una vivienda sea una mejor opción que alquilarla. El motivo estriba en que los intereses pagados en la cuota hipotecaria suelen ser inferiores al importe del alquiler sufragado. La comparación de este último con la cuota del préstamo hipotecario constituye un gran error, ya que ésta incorpora, además de los intereses, la devolución del capital prestado. Un importe que no se pierde (como sucede con el pagado en concepto de alquiler), sino que en la inmensa mayoría de los casos puede retornar al prestatario a través de la venta de la vivienda.

2) Es una mejor opción inversora adquirir suelo que viviendas, si existe la expectativa de que el mercado residencial estará en expansión dentro de dos años. Al igual que todas las materias primas, el suelo tiene un comportamiento mucho más volátil que su correspondiente producto final (las viviendas). Así, sube mucho más en las buenas etapas del mercado residencial y baja en un porcentaje muy superior en las malas.

3) La vivienda es una inversión más rentable que la bolsa. No lo es siempre, pero sí la mayoría de los años. Y lo es para casi todo el mundo, excepto para aquellos a quienes los bancos les financian en igual medida la compra de acciones que la de viviendas (los millonarios). El motivo es que un inversor pudiente, pero no sumamente acaudalado, tiene una capacidad de endeudamiento mucho mayor si adquiere pisos que si compra acciones. Un aspecto que lleva a que la rentabilidad sobre recursos propios otorgada por los primeros generalmente supere de forma amplia la generada por las segundas.

Un bajo tipo de interés del BCE hace que generalmente comprar una vivienda sea una mejor opción que alquilarla

4) El mercado residencial se comporta como una mancha de aceite. En las etapas de auge, el aumento de las transacciones y de los precios empieza en la gran ciudad y se va trasladando progresivamente a la periferia próxima y a la lejana. En las fases recesivas, las bajadas de precios desplazan demanda desde la periferia hacia la gran ciudad. Durante ellas, en la primera zona casi no se vende nada, en la segunda sólo un poco.

5) La generación de una burbuja inmobiliaria generalmente viene precedida de otra de carácter financiero. Sin la segunda es muy difícil que suceda la primera. El motivo es que la demanda de viviendas depende en una elevada medida del crédito hipotecario concedido. Un crecimiento de éste a un ritmo elevado durante un largo período de tiempo (entre cinco y diez anualidades), unido a la financiación en los últimos años de la práctica totalidad del precio de las viviendas, es muy probable que genere la aparición de una burbuja inmobiliaria.

6) Las viviendas de alto standing no son un activo refugio en tiempo de crisis inmobiliaria. Si están bien situadas, su precio baja en un magnitud parecida a las estándar localizadas en barrios de clase media de la gran ciudad. Si su localización es deficiente, lo hacen bastante más que estas últimas. Los millonarios no son tontos y no suelen pagar por un activo más de lo que el mercado lo valora.

7) La principal ventaja de las viviendas bien ubicadas es su liquidez. En una etapa expansiva, la diferencia de liquidez, entendiendo por tal la facilidad de venta, entre un piso con una ubicación preferente y otro deficiente es escasa. Evidentemente, si ambos son puestos a la venta a un precio equivalente al del mercado en su zona. El primero suele aumentar su importe en mayor medida en la etapa inicial de auge y el segundo en la final. Por tanto, no siempre uno sube más que el otro.

La principal ventaja de las viviendas bien ubicadas es su liquidez

La diferencia entre ambos activos principalmente se observa en la etapa recesiva. El ubicado en una localización preferente, con un descuento importante, no será difícil que encuentre un comprador. El localizado en una ubicación deficiente es posible que, por muy elevada que sea la rebaja, no encuentre adquirente. Por tanto, en tiempos de crisis, el primero constituye un activo mucho más líquido que el segundo.

8) La rentabilidad vía alquiler de una vivienda es baja. En la mayoría de los casos está por debajo de la ofrecida por los garajes, trasteros, oficinas, locales y naves industriales. Por tanto, si el motivo de compra es la inversión, la clave de su adquisición es una elevada rentabilidad potencial vía plusvalía. Un incremento de su precio que fue muy elevado en períodos como el 1986-91 (234,1%) ó 1998-2007 (196,8%). A pesar de que las rentabilidades pasadas no garantizas las futuras, un gran número de inversores tiene muy en cuenta las primeras cuándo debe decidir qué comprar y dónde.

Las anteriores reglas pretenden ayudarles a seleccionar sus inversiones en el mercado residencial y a obtener una elevada rentabilidad por ellas. En cualquier mercado, es tan importante saber cuándo hay que entrar cómo cuándo conviene salir. Ahora, es un gran momento para invertir en vivienda, pues estamos al inicio de un ciclo expansivo, excepto en las ciudades de Barcelona, Madrid y en las islas Baleares. No obstante, éste no durará de forma indefinida. Los pisos, como cualquier otro activo (acciones, bonos, oro), suben y bajan. Espero que estas líneas y especialmente la experiencia reciente les hayan ayudado a entenderlo.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.