Menú Buscar

¿Por qué se construyen tan pocas viviendas?

Gonzalo Bernardos
8 min

En 2019, un período en que el PIB creció un 2%, la actividad constructora continuó operando al ralentí. Según el Ministerio de Fomento, las viviendas iniciadas alcanzaron las 108.383 unidades. Es la mayor cifra del pasado período de expansión, pero únicamente supone el 14,2% del máximo histórico observado en 2006 (762.540).

Después de cuatro buenos años inmobiliarios, en el último ejercicio las empresas promotoras solo edificaron el 49,6% de los inmuebles construidos en 1991 (218.706), el primero de la serie histórica. Respecto al número de habitantes, la cifra aún es peor, pues en éste se iniciaron un 137% más que en aquél.

Por tanto, en la actualidad y el pasado reciente, la edificación de viviendas es escasa. El problema no es coyuntural, sino estructural y ni mucho menos únicamente constituye el resultado de una resaca constructora después de una gran crisis. Las tres principales causas son: la desaparición de numerosos promotores, el escaso interés de los bancos por financiar los nuevos inmuebles y la aparición de la nueva ley hipotecaria.

En trece años, un elevado exceso de empresas promotoras ha mutado en una gran escasez. Una vez regresó la bonanza inmobiliaria, la mayoría no puede volver a la actividad, al no disponer ni de la materia prima ni del capital suficiente para adquirirla. Otras sí poseen suelo finalista, pero lo tienen en un municipio donde la evolución del precio les impide obtener beneficios con su explotación.

Excepto las compañías respaldadas por fondos de inversión extranjeros y algunas medianas de origen familiar, el resto no puede permitirse adquirir suelo urbanizable, pues su compra implicaría inmovilizar un significa parte de su escaso capital durante un largo período de tiempo.

Para ganar tamaño, necesitarían rotar rápidamente los fondos disponibles, una pretensión que la actual crisis y la exigencia de un elevado nivel de preventas por parte de los bancos, para financiarles la construcción del edificio, hace muy difícil. Por tanto, si en los próximos años continúa la actual tendencia, en 2030 la oferta de viviendas nuevas será muy inferior a la demanda y provocará indeseables subidas de precios.

En la última década, las características de la colaboración entre bancos y empresas promotoras ha variado notablemente. Los principales cambios hacen referencia a la financiación para la adquisición de suelo y a la exigencia de preventas para otorgar un crédito para la construcción de un inmueble.

Durante la pasada burbuja, las entidades aceptaban financiar la compra de suelo finalista en un porcentaje que normalmente oscilaba entre un 50% y 100% de su precio. No obstante, entre enero de 2004 y junio de 2007, la etapa de mayor frenesí, a algunas grandes compañías no les hizo falta invertir un solo euro en su adquisición, pues unas pocas cajas y bancos incluían el IVA resultante de la operación en la cuantía del préstamo.

Por el contrario, en los últimos ejercicios a nadie le financian la totalidad del importe sufragado, a muy pocos la mitad y a la inmensa mayoría ni un solo euro. Un cambio basado en la restitución del principio de prudencia, pues un solar es un activo más ilíquido que una vivienda y su precio en las crisis cae mucho más que el de aquélla.

También ha influido un criterio más selectivo en la concesión de préstamos. Ahora, los bancos no pretenden dar crédito a cualquier promotor, sino únicamente a los que arriesgan su dinero y han tenido éxito en el pasado en la construcción y comercialización de diversos inmuebles.

Hace tres lustros, para financiar entre un 80% y 100% del gasto realizado en la edificación de viviendas, las entidades casi nunca requerían un porcentaje de preventas. En cambio, en la actualidad, es usual exigir un 50%. No obstante, éste puede llegar hasta el 80%, si el banco considera que la promoción tiene un considerable riesgo, al estar situada en una ubicación donde la demanda potencial es aparentemente escasa.

La nueva ley hipotecaria ha reducido el importe de los gastos sufragados por los adquirentes en la compra de un piso, si se endeudan para adquirirlo. En concreto, en la actualidad el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los gastos de gestoría, notario y registro corren a cuenta del banco. El particular solo debe sufragar la tasación.

Un cambio que ha disminuido notablemente el interés de los bancos por financiar a los promotores. El principal atractivo de los créditos concedidos no estaba en el beneficio logrado, sino en su conversión en múltiples prestamos hipotecarios a familias. Constituían un magnífico anzuelo para atraer a nuevos hogares a la entidad.

Ahora ha dejado de serlo. Por tanto, su utilidad es escasa. Antes, en casi todas las promociones, más del 80% de las familias se subrogaba a la hipoteca del promotor. En el momento actual, si la entidad que la ha proporcionado no es muy competitiva a nivel de tipo de interés, la tasa de subrogación puede no llegar ni al 50%.

En la actualidad, la única diferencia entre subrogarse o no es el importe de la tasación (alrededor de 400 euros).  En cambio, previamente a la entrada en vigor de la nueva ley, el importe ahorrado por el adquirente al hacerlo era considerable. En el caso de una vivienda de 300.000 euros ascendía aproximadamente a 6.000 euros (un 2%).

Por tanto, en la actualidad, la financiación a los promotores ofrece mediocres resultados en la captación de nuevos clientes y la fidelización de los antiguos. Por eso, ya no es una prioridad para las entidades y su criterio de concesión es mucho más selectivo.

En definitiva, entre 2015 y 2019, existió bonanza inmobiliaria y una escasa construcción de viviendas. En los próximos años, la crisis hará que ésta aún lo sea más. El problema no es coyuntural, sino estructural y, si no se adoptan pronto medidas, constituirá una rémora para una rápida recuperación y un mayor crecimiento en los años venideros.

Para evitar los anteriores problemas, ofrezco cuatro soluciones: una nueva legislación que disminuya el plazo de conversión de terreno agrícola o industrial en residencial (en la actualidad supera los 10 años); una mayor disponibilidad de suelo público finalista; el impulso de la colaboración público-privada entre empresas promotoras y Administraciones y unos precios más asequibles de las primeras para conseguir más rápidamente las preventas que exigen los bancos.

Artículos anteriores
¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.