¿Por qué no existe hoy una burbuja inmobiliaria en España?

Gonzalo Bernardos
7 min

La pasada crisis enseñó a una gran parte de la población que las viviendas existentes en España no son un activo especial. En 2008 muchos descubrieron que, como todos los demás activos, su precio sube y baja. Además, en ocasiones éste aumenta excesivamente y provoca la formación de una burbuja. No obstante, una fracción de los españoles ha pasado de no ver lo obvio en 2007, a advertir fantasmas en 2017. En concreto, una nueva burbuja cuando realmente en la mayor parte del país su precio únicamente está teniendo un moderado incremento.

Los motivos por los que en la actualidad no existe una burbuja inmobiliaria en España son los siguientes:

1) Los precios están muy debajo del nivel de 2007. En el pasado año, según Idealista, la única capital de provincia que en el 4º trimestre superó el máximo histórico fue Palma (8,9%). En Barcelona, ninguno de sus distritos lo consiguió; en Madrid solo lo hicieron Salamanca (9,3%) y Centro (3,5%).

En las 15 localidades más pobladas del país, el precio por término medio estaba un 32,2% por debajo del máximo histórico. No obstante, si consideramos la inflación acumulada (13,1%), la disminución promedio alcanzó el 40%. En términos nominales, una reducción del importe de venta superior al 40% tuvo lugar en Valencia (40,5%), Gijón (42,6%), Sevilla (42,7%), Córdoba (43%), Valladolid (44,2%), Murcia (48,3%) y Zaragoza (55,8%).

2) El número de transacciones no se ha recuperado. En 2017, según el Ministerio de Fomento, se vendieron 532.367 viviendas. Aunque la cifra es un 77,2% superior a la de 2013 (300.478 unidades), se sitúa aún un 44,3% y 36,4% por debajo del nivel de 2006 (máximo histórico) y 2007, respectivamente. Incluso, también es claramente inferior a la advertida en 2004 (848.390), ejercicio en el que la burbuja especulativa aún no estaba formada.

3) Los distintos motivos de la adquisición. En 2006 y 2007, una gran parte de las compras tenía un motivo especulativo. Sus adquirentes pretendían conseguir un círculo virtuoso en el menor tiempo posible. Éste consistía en comprar, esperar a que el precio suba (con o sin reforma del piso) y vender. La plusvalía esperada era de un mínimo del 20%

En los últimos años, los motores del mercado han sido la demanda de inversión patrimonialista y la de mejora. La especulativa es prácticamente inexistente, excepto en Ibiza, Palma, Barcelona y Madrid. Sin duda, los mercados más calientes de España.

4) Las hipotecas no han despegado. En 2017, las entidades financieras concedieron 310.096 préstamos destinados a la adquisición de vivienda. Su número es ridículo en comparación con las cifras de 2006 (1.342.171) y 2007 (1.238.890). La comparación entre hipotecas concedidas y viviendas vendidas ofrece información más precisa de la distinta situación del mercado en ambos décadas. En 2007 las primeras superaron a las segundas en 402.019 unidades; en el pasado año, la diferencia a favor de las últimas fue de 222.271 unidades.

5) El crédito neto destinado a la adquisición y rehabilitación de vivienda sigue disminuyendo. Su importe máximo en los balances de los bancos se alcanzó en 2010 y ascendió a 662.798 millones de euros. Desde dicho ejercicio, ha disminuido en todos los años. En el último lo ha hecho un 2,5% y, desde 2010, un 21,2%. En comparación con 2007, está un 15,6% por debajo.

Al analizar la evolución de las hipotecas y del crédito neto, la conclusión extraída es obvia: en relación a la financiación inmobiliaria, en los últimos años la banca ha actuado de forma prudente. Por tanto, no hay burbuja crediticia y, sin ella, es muy difícil que la haya inmobiliaria.

6) El auge del mercado de alquiler​. Entre 2007 y 2016 aumentó en 783.000 el número de familias que vivía de alquiler, al pasar dicha tenencia de vivienda de representar el 13,6% al 16,3%. En la última década, la mayoría de las parejas jóvenes no ha podido comprar una vivienda y una minoría no ha querido. Las primeras debido a motivos económicos; las segundas porque la tenencia de un piso es contraria a su estilo de vida o porque no han querido endeudarse durante una gran parte de su existencia. Indudablemente, una coyuntura incompatible con un gran aumento de la demanda de compra de vivienda, pues cuando éste ocurre el desplazamiento es en sentido contrario al observado.

7) El distinto nivel del grado de esfuerzo. En el ejercicio de 2007, según el Banco de España, las familias destinaron el 49,4% de sus ingresos al pago de la cuota hipotecaria. Un nivel sumamente elevado que alertaba de la posible existencia de una burbuja inmobiliaria en España. En el pasado ejercicio, el porcentaje se situó en el 34,1%. Una cifra que no es reducida, pero tampoco elevada. Un guarismo que sería sustancialmente inferior si los salarios de una sustancial parte de la población no fueran tan bajos y la tasa de paro tan elevada.

8) El número de vivienda iniciadas es ridículo. Según mis estimaciones, en el pasado ejercicio se iniciaron 82.000 viviendas, únicamente el 12,3% de las empezadas en 2007 (664.923 unidades). Dos son los principales motivos: la falta de financiación bancaria y la escasa oportunidad de negocio que muchos promotores ven en una gran parte del país.

En definitiva, en un futuro, más lejano que próximo, volverá a existir una burbuja inmobiliaria en España. El motivo es obvio: la vivienda es un activo y todos ellos (acciones, bonos, etc.) pasan por etapas en las que están muy sobrevalorados e infravalorados. No obstante, entre finales de 2019 y principios de 2020, no descarte que en algunas ciudades, como Barcelona, Madrid, Palma e Ibiza, donde el precio ya estará muy por encima de su máximo histórico, éste empiece a bajar. Si así sucede, muy probablemente no será la explosión de una burbuja, sino una corrección sana del mercado.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

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