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El mercado de la vivienda en 2017

Gonzalo Bernardos
7 min

En el año 2017, el mercado de la vivienda de propiedad en España tendrá una gran expansión. El crecimiento de las ventas y de las transacciones dependerá en gran medida del impulso que la banca dé a la concesión de créditos hipotecarios. En particular, si concede o no préstamos a las familias con ingresos mensuales entre 2.000 y 2.500 euros y otorga o no masivamente préstamos que cubran casi la totalidad del precio de la vivienda. Si los bancos continúan siendo prudentes, las transacciones aumentarán un poco más del 20% y el precio de la vivienda un 8%. En cambio, si son más atrevidos, la primera variable superará el 30% y la segunda alcanzará el 13%.

La principal causa de la gran expansión será una combinación macroeconómica, financiera e inversora casi idílica, y el resultado un elevado aumento de la demanda de viviendas. Ésta vendrá generada principalmente por cuatro colectivos: las familias que ya tienen una y buscan otra más grande y mejor ubicada (la demanda de mejora), los inversores, las personas que pretenden cambiar un piso de alquiler por otro de propiedad y los jóvenes que se independizan de su núcleo familiar original.

En relación a años anteriores, las dos últimas fuentes de demanda serán una novedad. La tercera por el elevado crecimiento que tendrá, la cuarta porque en 2015 y 2016 era prácticamente inexistente. El deseo de pasar del alquiler a la propiedad vendrá determinado por tres motivos principales: una mejor situación económica familiar, una escasa y cada vez más cara oferta de pisos de alquiler, y una mayor facilidad para encontrar financiación hipotecaria.

Numerosas familias a las que se les acaba el contrato en 2017 se llevarán una desagradable sorpresa: la propiedad les pretende subir el alquiler más de un 15%. Dos serán las causas primordiales: la facilidad para encontrar un nuevo inquilino y el considerable aumento de su importe durante los últimos cuatro años, especialmente en las grandes ciudades. En la actualidad, en casi todos los municipios con más de 10.000 habitantes, hay escasez de viviendas en régimen de arrendamiento. Además, si hacen cuentas, verán que a la mayoría le sale más rentable comprar que alquilar, pues el importe de los intereses del préstamo hipotecario necesario para su adquisición es inferior al del arrendamiento.

La principal causa de la gran expansión del mercado de la vivienda será una combinación macroeconómica, financiera e inversora casi idílica, y el resultado un elevado aumento de la demanda

Los extranjeros continuarán comprando viviendas en España pero, excepto en municipios muy turísticos, ya no serán el principal cliente objetivo de numerosas agencias inmobiliarias, tal y como sucedió durante los primeros años de la actual década. En Barcelona y Madrid, pronto serán más vendedores que compradores, pues los que adquirieron los inmuebles en los años más duros de la crisis acumularán una elevada plusvalía latente. Un aspecto al que se añadirá unos precios en dichas ciudades que en ningún caso pueden ser calificados como de oportunidad. En ellas, los chollos ya no existen.

Adicionalmente, el Brexit, al generar más incertidumbre económica y aumentar el precio de los pisos en el extranjero para los británicos por la depreciación de la libra, reducirá las compras de la primera fuente de demanda extranjera. En 2016, aunque los británicos continuaron siendo los principales adquirentes foráneos, su importancia en la anterior demanda disminuyó considerablemente. En concreto, pasó del 23,95% en el cuarto trimestre de 2015 al 16,4% en el mismo período del año pasado. Una tendencia que continuará en el actual ejercicio.

La magnífica coyuntura macroeconómica estará sustentada en un elevado crecimiento del PIB (alrededor del 3%), una gran creación de ocupación (aproximadamente 400.000 nuevos empleos) y un considerable aumento de los beneficios empresariales (superarán el 15%). El único aspecto que fallará será el incremento de los salarios. Por término medio, éstos aumentarán, en el mejor de los casos, sólo un poco más que la tasa de inflación (estará entre el 1,5% y 1,8%).

La especulación será minoritaria, teniendo la mayor parte de las adquisiciones un objetivo patrimonialista, esto es, la obtención de rentabilidad a través del alquiler

En 2017, las condiciones financieras serán fantásticas. En los préstamos a tipo de interés variable, los dos principales aspectos serán favorables: un euribor a un año negativo, al menos durante la mayor parte del ejercicio, y un diferencial aplicado sobre aquél relativamente bajo. En los concedidos a tipo fijo, la intervención del BCE en el mercado de deuda a largo plazo, permitirá obtener tipos de interés a 20 y 30 años a niveles cercanos al 2% y 2,5%, respectivamente.

Las mayores facilidades para obtener préstamos hipotecarios, la escasa rentabilidad que proporcionan la renta fija y los depósitos, así como las múltiples incertidumbres económicas y políticas que afectan a la Bolsa, favorecerán la llegada de nuevos inversores al mercado residencial. No obstante, la especulación será minoritaria, teniendo la mayor parte de las adquisiciones un objetivo patrimonialista. En otras palabras, la obtención de rentabilidad a través del alquiler.

En resumen, 2017 será un año inmobiliariamente tan bueno que algunos medios de comunicación dirán que vuelve una burbuja inmobiliaria. En Barcelona y Madrid, el precio de los inmuebles alcanzará un nivel muy elevado en sus mejores calles y, por consiguiente, los allí situados tendrán un escaso recorrido al alza. En la mayor parte del resto del país, las viviendas continuarán estando baratas. Por tanto, aunque los agoreros digan lo contrario, ni rastro de burbuja. Ni está ni se la espera.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

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