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El proyecto de ley hipotecaria: motivos, pros y contras

Gonzalo Bernardos
12 min

El consejo de ministros aprobó el pasado 3 de noviembre el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. En terminología popular, la nueva ley hipotecaria. Muy probablemente entrará en vigor en el segundo trimestre de 2018, pues por término medio un proyecto de ley tarda cinco meses desde que el consejo de ministros lo envía al Parlamento hasta que se publica en el BOE y se convierte en ley.

Su redacción actual no será la definitiva, pues las enmiendas de los distintos grupos políticos en ambas cámaras provocarán cambios. No obstante, previsiblemente la magnitud de las variaciones será escasa, pues el actual proyecto genera un gran consenso entre los grupos de centro-derecha del Congreso, quiénes tienen en la actualidad la mayoría parlamentaria.

Por tanto, si no hay una gran sorpresa, la futura ley no contemplará aspectos tan esenciales como la regulación de la dación en pago, el reparto de los gastos entre deudor y acreedor derivados de la formalización de una hipoteca o la creación de estrictos límites hipotecarios que impidan el sobreendeudamiento de las familias. Como suele suceder casi siempre que una legislación afecta a la banca, la nueva ley previsiblemente volverá a ser una oportunidad perdida.

Como suele suceder casi siempre que una legislación afecta a la banca, la nueva ley previsiblemente volverá a ser una oportunidad perdida

No obstante, supondrá una mejora significativa para los consumidores, pues les concede un mayor número de derechos de los que tenían hasta el momento. Aparentemente, éstos no provienen de un repentino deseo irrefrenable del Gobierno por beneficiarles, sino de una obligación y una necesidad a las que no les queda más remedio que hacerlas frente.

La primera es la transposición al ordenamiento jurídico español de una directiva europea (2014/17/UE). En ella, quedan fijadas las normas hipotecarias mínimas que debe cumplir la legislación de los países que integran la Unión Europea. Una adecuación que lleva ya 18 meses de retraso, pues debía de haberse incorporado a aquél antes del 21 de marzo de 2016. La segunda surge del colapso de los juzgados mercantiles y de primera instancia derivados del alud de demandas a la banca por prácticas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios y personales. En los últimos años, los juzgados y tribunales españoles han considerado como tales más de 80 de sus claúsulas.

Las ventajas que ofrecerá a los consumidores provienen de dos diferentes fuentes. Por un lado, de la transcripción de la normativa europea. Por el otro, de las generadas por el Ministerio de Economía.

Entre las primeras, destacan la limitación de las comisiones por cancelación anticipada, una mayor facilidad para convertir préstamos en divisas extranjeras a moneda nacional, la prohibición de realizar ventas vinculadas y la eliminación de los incentivos que la plantilla de las entidades tenía por captar un elevado número de hipotecas. De las cuatro señaladas, las dos iniciales supondrán una mejora de la situación de los consumidores; en cambio, las dos finales constituirán papel mojado.

Entre las segundas, cabe destacar la limitación del tipo de interés de demora, las mayores facilidades para convertir a tipo de interés fijo un préstamo contratado a uno variable y el retardo en la declaración por parte del banco del vencimiento anticipado de la hipoteca. Este último no es más que el paso inicial de la ejecución de sus garantías por impago.

La nueva normativa limita las comisiones y los tipos de interés de demora, y establece una mayor facilidad para convertir préstamos en divisas extranjeras a moneda nacional

La transposición de la directiva europea obliga a eliminar la comisión de cancelación parcial o total de un préstamo hipotecario a partir de su sexto año. Indudablemente, si el Gobierno hubiera tenido un gran interés por favorecer a los consumidores, no habría reducido dicha comisión, sino que la habría eliminado en cualquier plazo. Así es lo que lo hacen las entidades que ofrecen las mejores hipotecas del mercado.

En los nuevos contratos a tipo variable, la comisión máxima será del 0,5% del importe amortizado durante los tres primeros años de vida de la hipoteca y se reducirá al 0,25% durante los dos siguientes. En los realizados a tipo fijo, ascenderá al 4% durante las 10 primeras anualidades y bajará al 3% en las siguientes. En estos últimos, desaparece la compensación por tipo de interés, aplicada cuando el vigente en el mercado es inferior al que consumidor contrató en su préstamo.

En las hipotecas en moneda extranjera, en numerosas ocasiones un deudor no podía convertir una deuda en dicha divisa a otra equivalente en moneda nacional. No lo reflejaba su contrato y la entidad podía negarse a aceptar su petición. En un próximo futuro, podrá conseguir dicho cambio, si se lo pide al banco, incluso si el contrato no permite tal posibilidad. A pesar de que dicha nueva opción constituye una mejora para el consumidor, ésta no es de carácter sustancial. El motivo es que la conversión puede tener un coste tan elevado que obligue al cliente a descartar dicha alternativa. Una situación que ya se da en algunos de los contratos vigentes y que el nuevo proyecto de ley no impedirá que se vuelva a observar.

La gran especialidad de la banca española es la venta cruzada, consistente en asociar a un producto bancario varios más, y el gran anzuelo para realizarla lo constituye la hipoteca. Por tanto, la asociación a ésta de forma obligatoria de uno o más productos (por ejemplo, el seguro de vida del contratante con la compañía del banco) será sustituido por una vinculación de carácter voluntario (si no lo contratas con nosotros, te subimos el importe del tipo fijo un 0,25%), sin obtener ninguna mejora verdadera los consumidores por dicho aspecto.

La eliminación de los incentivos a la plantilla por captar hipotecas supone restringir parcialmente la capacidad de los bancos de remunerar a aquella por los objetivos conseguidos

La eliminación de los incentivos a la plantilla por captar hipotecas supone restringir parcialmente la capacidad de los bancos de remunerar a aquella por los objetivos conseguidos. Una legislación que no satisfará ni a los trabajadores ni a las empresas, pero que no generará ningún problema pues pactarán un subterfugio legal que permita continuar llevándola a cabo.

El interés de demora en los préstamos impagados quedará limitado a un máximo del 9%. Un tipo inferior al que aplican en la actualidad un gran número de bancos, pero excesivamente elevado en comparación con otros países europeos. Indudablemente, continuará suponiendo una dificultad añadida para que el deudor se ponga al corriente de sus obligaciones contractuales. Desde mi perspectiva, un tipo de interés adecuado sería el de referencia del BCE más un 3%.

Una de las ventajas más importantes será la mayor facilidad que tendrán los consumidores para pasar sus hipotecas de tipo variable a fijo. En la actualidad, la subrogación, que implica un cambio de entidad, es muy cara y desincentiva a muchas familias a realizar el cambio. El nuevo proyecto limitará la compensación al banco con quien contrataste la hipoteca al 0,25% del capital pendiente de amortizar. Además, bonificará los gastos de notaría y registro en un 90%.

Una mejora a medias es el retraso en la ejecución hipotecaria de un préstamo por su impago

Una mejora a medias es el retraso en la ejecución hipotecaria de un préstamo por su impago. En otras palabras, el embargo de la propiedad. No la es de carácter sustancial, porque no establece la intervención obligatoria de un mediador que permita que se llegue a un acuerdo entre las partes e impida que el impago acabe tramitándose en un juzgado.

Hasta el momento, los trámites podían iniciarse cuando el deudor acumulaba tres cuotas vencidas. En la nueva ley, el tiempo depende de si el número de años de vigencia de la hipoteca está por debajo o por encima de la mitad de la vida inicialmente prevista. En el primer caso, la declaración de vencimiento anticipado se producirá únicamente si hay más de 9 cuotas impagadas y la suma de éstas suponen más del 2% del capital concedido. En el segundo, si el anterior número supera las 12 y el importe impagado excede al 4% de dicho capital.

En definitiva, como casi siempre, un proyecto de ley que satisface a los bancos y decepciona a las asociaciones de consumidores, a pesar de que mejora significativamente sus derechos en la contratación y durante el período de vida de la hipoteca. Al no regular la dación en pago ni el reparto de los gastos asociados a la tramitación de una hipoteca ni limitar por ley el sobreendeudamiento, la nueva ley reducirá la judicialización de los contratos de préstamo hipotecario, pero mucho menos de lo que sería de desear. Por tanto, una nueva oportunidad perdida. Y ya van muchas. 

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

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