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¿Existe una burbuja en el mercado de alquiler de Barcelona?

Gonzalo Bernardos
10 min

Durante la reciente crisis económica, las ventas de viviendas en España se desplomaron. En el período 2010-13, el número de transacciones bajó un 54,46% en relación a la etapa 2004-2007. En cambio, el número de operaciones en el mercado de alquiler incrementó sustancialmente. Así, el porcentaje de familias que optó por vivir en régimen de arrendamiento aumentó en una elevada medida, pasando del 13,6% en 2006 al 23,5% en 2015.

El desplazamiento de un gran número de ciudadanos desde el mercado de compra al del alquiler fue denominado por muchos analistas como el nuevo paradigma inmobiliario. Según ellos, la crisis había vuelto a los españoles más sensatos y europeos y, después de ella, casi nadie se hipotecaría durante un gran número de años para comprar una vivienda. Una opinión que no comparto, pero que es mayoritaria en la actualidad entre los especialistas.

Dicho desplazamiento generó un elevado aumento de la demanda de alquiler. No obstante, la oferta también incrementó y lo hizo más que la demanda. La imposibilidad de vender las propiedades al precio deseado llevó a numerosos propietarios a ofrecerlas en arrendamiento. También contribuyó al crecimiento de la oferta la generada por las entidades financieras. Eran viviendas procedentes de la ejecución de las garantías de los préstamos hipotecarios, tanto de los concedidos a promotores como a familias.

El resultado de la interacción entre la oferta y la demanda entre 2008 y 2014 fue un exceso de oferta y una gran disminución del precio de alquiler

El resultado de la interacción entre la oferta y la demanda fue un exceso de oferta y una gran disminución del precio de alquiler. Según el informe Fotocasa, del 29,9% entre 2008 y 2014. Dicha disminución permitió a numerosos ciudadanos de clase media disfrutar en régimen de arrendamiento de una vivienda mejor que la que su capacidad adquisitiva les hubiera permitido adquirir. En concreto, de un piso amueblado por el propietario (si no lo estaba, era difícil conseguir un inquilino), de más metros cuadrados y mejor ubicado. La satisfacción con su nuevo estilo de vida era plena.

No obstante, la recuperación de la economía ha cambiado la dinámica del mercado de alquiler. La oferta se ha vuelto más escasa, principalmente por la venta de numerosas propiedades, y la demanda más elevada, debido al crecimiento del empleo, el aumento de los beneficios empresariales y la mejora de los salarios en determinadas profesiones. El resultado es una escasez de producto en la mayoría de ciudades españoles. El mismo mecanismo que había hecho bajar el precio durante la crisis, lo está haciendo ahora subir. Un aspecto que ha generado a numerosos inquilinos una creciente inquietud. Temen que en la próxima renovación de su contrato el propietario les aumenten el precio en una elevada medida y tengan que abandonar la vivienda que actualmente ocupan.

Según el informe Fotocasa, en 2016 el importe del arrendamiento subió en 196 municipios y bajó únicamente en 37. Los mayores aumentos anuales correspondieron a las localidades de Ibiza (40,5%), Arona (29,4%) y Gavá (26,7%). En la ciudad de Barcelona, el incremento fue de un 13,7%, siendo inferior al del conjunto de la provincia (16,2%). En la capital catalana, el distrito donde más aumentó el precio fue el Eixample (19,2%), seguido de Sants-Montjuïc (17,8%), Nou Barris (17%) y Sant Andreu (13,9%).

La subida de los alquileres no es principalmente culpa del turismo, sino que es generalizada y afecta a toda España, como lo hace la recuperación económica

Dichos datos nos permiten obtener dos conclusiones: la subida de los alquileres no es principalmente culpa del turismo y tampoco se circunscribe únicamente a los barrios con más elevada calidad de vida dentro de la capital catalana, ni a los municipios dentro de la provincia habitados principalmente por la clase media-alta. El incremento es general y afecta a toda España (aumento del 6,9%), como lo hace la recuperación económica.

La ciudad con el precio por metro cuadrado más elevado es Barcelona (15,16 €). Dicho precio, trasladado a un piso típico del mercado de alquiler, con dos habitaciones y 65 m2, supone un importe mensual de 985,4 €. La cercanía a la mítica cifra de los 1.000 € ha llevado a algunos analistas, entre los que están una parte de los que recomendaban vivir siempre en régimen de arrendamiento, a indicar que dichos precios son inasumibles y, por tanto, pronto bajarán. Su diagnóstico no ofrece dudas: en la actualidad existe una burbuja en el mercado de alquiler de Barcelona.

Dichos analistas han identificado a dos principales culpables de la supuesta burbuja: los propietarios de apartamentos turísticos y los inversores. Según ellos, al reducir éstos notoriamente la oferta, han provocado una gran escasez de producto y un elevado aumento del precio. Creo que se equivocan y mucho. Ni existe una burbuja ni los indicados propietarios e inversores han contribuido decisivamente a generar una elevada alza del importe del alquiler.

Ni existe una burbuja ni los propietarios e inversores han contribuido decisivamente a generar una elevada alza del importe del alquiler

La mayor parte de la transformación de pisos a apartamentos turísticos tuvo lugar durante la crisis. Era y es una inversión segura y de elevada rentabilidad por el boom de visitantes de que goza, o padece según algunos, la ciudad. En dichos años, el importe del alquiler en Barcelona no subió, sino bajó. Un auténtico contrasentido si fueran los principales responsables de la actual subida de precios.

Entre los inversores, caben destacar dos principales tipos: patrimonialistas y especuladores. Los primeros compran y ponen su piso en alquiler. La mayoría son personas que han trasladado sus ahorros desde los depósitos y la renta fija al mercado inmobiliario. Al aumentar la oferta, su actuación contribuye a generar un menor incremento del precio y no uno superior, tal como indican algunos analistas. Los segundos compran, reforman y venden. Si no consiguen vender al precio deseado, los alquilan y esperan. Por tanto, ambos son falsos culpables.

Durante los próximos años, si la economía va bien, dicho importe continuará aumentando en la capital catalana. No obstante, lo hará a un ritmo mucho menor al actual. El motivo principal será la compra por parte de un gran número de inquilinos de una vivienda, estando ésta principalmente situada en los distritos donde el precio es más asequible o en la periferia próxima de la ciudad. Una disminución del alquiler solo tendría lugar si el país vuelve a caer en una crisis económica. Desde mi perspectiva, un aspecto bastante improbable durante el resto de la década, pues España ha entrado en una nueva fase expansiva que preveo que sea bastante larga.

A pesar del aumento de precio observado, la vivienda de alquiler en Barcelona continúa estando barata, si la comparamos con los valores alcanzados por ella en las principales ciudades europeas

A pesar del aumento de precio observado, la vivienda de alquiler en Barcelona continúa estando barata, si la comparamos con los valores alcanzados por ella en las principales ciudades europeas. Así, según la web Numbeo, el arrendamiento de un apartamento de tres habitaciones en el centro de la ciudad cuesta en la capital catalana un 67,2%, 46,2% y 38,2% menos que en Londres, Zúrich, París y Roma, respectivamente. Por su gran calidad de vida y sus atractivos turísticos, Barcelona hace ya unos años que dejó de ser una ciudad de provincias y se convirtió en una capital cosmopolita. En la actualidad, forma parte de la Champions League Inmobiliaria Mundial. Un aspecto que ha hecho y que cada vez más hará que la demanda de alquiler sea menos local y más internacional, exactamente lo mismo que su precio.

En resumen, no hay ninguna burbuja inmobiliaria en el mercado de alquiler de Barcelona. En los próximos años, el precio no bajará, sino que continuará subiendo, aunque en una menor magnitud. Dichas subidas harán que una gran parte de los inquilinos opten por convertirse en propietarios (en la actualidad es más barato comprar que alquilar) y disminuya el porcentaje de ciudadanos que viven en régimen de arrendamiento. Entonces, el nuevo paradigma inmobiliario pasará al baúl de los recuerdos.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.