¿Es la vivienda un activo refugio contra la inflación?

Gonzalo Bernardos
10 min

En una coyuntura normal de un país desarrollado, un elevado aumento de la inflación perjudica notablemente al mercado de compraventa de viviendas. Cuando así sucede, en el siguiente ejercicio generalmente las transacciones disminuyen, el precio se reduce o, en el mejor de los casos, aumenta en una cuantía sustancialmente inferior a la de los años anteriores.

No obstante, el culpable directo de las negativas noticias sobre el mercado residencial no es el incremento del IPC, sino un importante aumento del tipo de interés del banco central. Dicha variable hace el papel del malo de la película y acaba con la felicidad inmobiliaria, ya sea la generada por un boom (largo período de expansión) o por la creación de una burbuja.

En numerosas ocasiones, el aumento del tipo de interés constituye una medida necesaria para impedir la conversión de una inflación temporal en permanente, una considerable depreciación de la moneda nacional y una larga recesión económica. Si las subidas se realizan en el momento oportuno, sus negativos efectos únicamente supondrán un mal menor.

No obstante, si aquellas se efectúan demasiado tarde o se suceden rápidamente una tras otra, pueden tener graves consecuencias. En lugar de desinflar las burbujas, es posible que las hagan estallar. Es lo que ocurrió en EEUU y Japón en el tercer trimestre de 2006 y el cuarto de 1991, respectivamente. En el primer país, el tipo de interés subió entre junio de 2003 y 06 del 1% al 5,25%; en el segundo entre mayo de 1989 y octubre de 1990 lo hizo del 2,5% al 6%.

Una elevada subida de la anterior variable provoca una reducción de la demanda de vivienda para uso e inversión y genera una disminución de las transacciones. La primera porque disminuye la capacidad de endeudamiento de los hogares e impide a muchos de ellos pagar los precios establecidos por los promotores o propietarios de los inmuebles.

Así, por ejemplo, si el tipo de interés a sufragar para obtener un préstamo a 30 años aumenta del 2% al 5%, la reducción de la capacidad de endeudamiento del prestatario será de 88.840 euros, si este pretende dedicar 1.050 euros mensuales (el 35% de sus ingresos) al pago de la cuota hipotecaria. Indudablemente, el resultado más probable es un exceso de oferta temporal y la bajada del precio de la vivienda.

No obstante, a dicha caída también contribuirá el traslado a la renta fija de una parte de la cartera inmobiliaria de los hogares, pues la rentabilidad nominal y real ofrecida por aquélla será superior a la media proporcionada por el alquiler de viviendas en las grandes urbes. Una situación muy probable de observar si el tipo de interés de las letras del Tesoro iguala o excede el 5%.

Un elevado aumento de la inflación perjudica a los propietarios, pues el incremento del tipo de interés provoca una reducción del valor de mercado de sus viviendas o una subida inferior a la de los años precedentes. Sin embargo, en los pisos con contrato de arrendamiento en vigor, la rentabilidad real proporcionada por el alquiler permanece inalterada, al repercutir el casero íntegramente sobre el arrendatario el incremento del IPC.

Si la vivienda está desocupada, por haberla abandonado el inquilino antes de la finalización del contrato o porque éste ha terminado, un gran aumento del nivel de precios conlleva una reducción de la rentabilidad real proporcionada por el arrendamiento. El motivo está en la disminución de la demanda de alquiler, generada por la llegada de una recesión o período de estancamiento, que impide cargar sobre el arrendatario el alza completa del IPC

El aumento del desempleo y una subida salarial inferior a la inflación reducen en términos reales la capacidad de pago de los inquilinos. El primer factor disminuye el número de jóvenes que se independiza de su familia, aumenta el de los que vuelven a la vivienda de sus padres y el de los que pasan de tener un piso para ellos y su pareja a compartirlo con otros.

A diferencia de en los avanzados, en algunos países emergentes puede ser frecuente la conversión de las viviendas de alto standing en un refugio contra la inflación. En cambio, las estándar difícilmente tendrán dicha característica. No obstante, no la poseerán ni unas ni otras, si un gran aumento del IPC conduce a la nación a una larga y profunda crisis, tal y como le ha sucedido a Venezuela entre 2014 y 20.

Los pisos de lujo probablemente tendrán la anterior función si su oferta es escasa, un elevado incremento de la inflación provoca una depreciación de la moneda nacional de mayor magnitud y ésta reduce notablemente el valor de mercado en dólares de las acciones de las empresas del país, las letras del Tesoro y los bonos del Estado.

En el anterior caso, las expectativas de nuevas devaluaciones llevarán a las familias más pudientes a trasladar una sustancial parte de su riqueza desde el mercado financiero al inmobiliario y a realizar los pagos y cobros en una divisa mucho más prestigiosa que la nacional. Históricamente, es lo que ha sucedido en Argentina donde el peso es la moneda del país, los inmuebles de lujo se valoran en dólares y se pagan y cobran en la última divisa.

En 2021, las viviendas en España constituirán un buen refugio contra la inflación si su importe anual aumenta en diciembre como mínimo un 6%, pues el incremento del IPC será muy próximo a dicha cifra. Sin embargo, constituirán una inversión mucho mejor que las letras del Tesoro a un año y los bonos a diez, pues el tipo de interés ofrecido en la actualidad por ambos es -0,64% y 0,41%, respectivamente. En 2022, su rentabilidad real será más elevada.

No obstante, la anterior situación no es la regla, sino una excepción. Los motivos son dos: la creencia de los bancos centrales del carácter temporal de la subida del nivel de precios y las consecuencias menos gravosas de esta respecto a las generadas por un elevado aumento de su tipo de interés. Una evaluación inusual provocada por la continuidad de la pandemia y sus negativas repercusiones sobre la actividad económica.

A pesar de lo anterior, sería incorrecto concluir que actualmente la inversión en vivienda en cualquier país desarrollado constituye la panacea. No lo es porque en algunas naciones unos tipos tan bajos durante tanto tiempo han generado una burbuja inmobiliaria y, en otras, han hecho del reciente pasado un mejor momento para especular que el actual.

Desde mi perspectiva, entre los iniciales se encuentran Nueva Zelanda, Austria, Suecia y Canadá. Entre los segundos, EEUU y Reino Unido. Si estoy en lo cierto, y en el próximo futuro el tipo de interés en los primeros aumenta en gran medida y lo hace rápidamente, las burbujas explotarán y el precio de los pisos tendrá una elevada caída.

En definitiva, como norma, la vivienda no es un buen refugio contra la inflación, pues cuando sube ésta lo hace el tipo de interés y origina una bajada del precio de los pisos o un menor aumento de su valor de mercado. La excepción a la regla la constituyen los inmuebles de alto standing en países emergentes en coyunturas muy específicas.

No obstante, en la actualidad, de manera extraordinaria, los pisos si son un activo paraguas. La diferencia entre lo habitual y lo excepcional la establece la continuidad de la pandemia, el carácter temporal de la subidas del IPC y una recuperación económica parcial que ha aconsejado a los bancos centrales demorar la subida de los tipos de interés. Sin embargo, éstas llegarán y, si la inflación continúa siendo elevada, provocarán en un escaso período de tiempo el tránsito del mercado residencial de la expansión al estancamiento o la recesión.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.