Las diez tendencias del mercado de la vivienda

Gonzalo Bernardos
7 min

En el auditorio de L'Illa Diagonal, delante de más de 400 personas, la semana pasada tuve el honor de presentar el informe inmobiliario Forcadell-Universidad de Barcelona que dirijo y elaboro. Es un clásico del sector, pues el primer número apareció en 1999.

Una de sus principales objetivos es analizar las principales tendencias del mercado residencial en el actual y próximos ejercicios. Son las siguientes:

1) En el 2018, el precio de la vivienda aumentará un 11%, las ventas un 23% y las hipotecas un 27%. A diferencia de los años anteriores, la mejora del mercado se notará en casi todos los municipios del país. Por tanto, el boom será global y no local.

2) En las mejores ubicaciones de Barcelona, Madrid y Palma, el precio de la vivienda en 2019 casi tocará techo. En 2020 y 2021, en el mejor de los casos, aumentará a un nivel similar al que lo haga el IPC; en el peor, caerá ligeramente.

3) Hay más oportunidades inmobiliarias en Lleida y Tarragona que en Barcelona. También en Parla y Pinto que en Madrid. El motivo es que en las dos grandes capitales el ciclo está en su parte final, mientras que en las otras ciudades se encuentra en su fase inicial.

4) El magnífico modelo de crecimiento de la economía española, basado en las exportaciones y la inversión en bienes de equipo, descarta la llegada de una crisis inmobiliaria de la magnitud de la observada entre 2008 y 2014.  No obstante, aquél no impedirá que, más allá de 2021, el precio de la vivienda en España caiga ligeramente, si el tipo de interés de referencia sube considerablemente y el euribor a un año supera el 3,5%

5) Entre 2015 y 2017, los motores del mercado residencial fueron la demanda de inversión y la de mejora. El ejercicio de 2018 será un año de transición. En los siguientes, la demanda de primer acceso a la propiedad (los jóvenes) sustituirá como impulsor del mercado a las dos anteriores. Las causas de la substitución serán la mayor facilidad para obtener hipotecas al 100%, una gran creación de ocupación (alrededor de 475.000 nuevos empleos anuales) y unas subidas salariales notoriamente más elevadas que las observadas en la etapa precedente.

6) Las medidas propuestas por Colau no solucionarán el problema de la vivienda en Barcelona, sino que lo agravarán. Si se llevan a cabo, las principales repercusiones serán dos:

a) una mayor incertidumbre para promotores e inversores. El resultado será una reducción de la oferta y un aumento del precio de los pisos nuevos y también de los usados

b) la necesidad de dedicar el 30% de las viviendas de las nuevas promociones o grandes rehabilitaciones a un uso social actuará como un impuesto. Éste recaerá sobre propietarios de suelo, promotores y compradores de vivienda. A los primeros les pagarán menos por el terreno, los segundos obtendrán un menor beneficio y los terceros sufragarán un superior precio.

7) La vivienda de alquiler en España no está cara. Una vez contabilizado el impacto de la inflación en su precio, en 2017 se encontraba un 30,3% más barata que diez años atrás. El principal problema para muchas familias no es su importe, sino los bajos salarios y el elevado desempleo. En el conjunto del país, seguirá subiendo al menos hasta 2020. El gran trasvase de inquilinos a propietarios puede hacer que baje después de dicha fecha

8) En Barcelona y Madrid, aunque más en la primera ciudad que en la segunda, el precio de la vivienda de alquiler empieza a dar síntomas de estancamiento. En la capital catalana, el importe del arrendamiento segmenta el mercado en tres partes

a) por encima de 1.500 € mensuales. Elevada dificultad para conseguir un inquilino debido a la menor llegada y mayor salida de extranjeros;

b) entre 1.200 y 1.500 € mensuales. Ligero y creciente exceso de oferta;

c) por debajo de 1.200 € mensuales. Gran exceso de demanda, especialmente si su precio no llega a los 1.000 € mensuales. En dicho caso, no duran ni 15 días en el mercado.

9) Las alzas continuadas de los importes de alquiler en las grandes ciudades están provocando un doble desplazamiento hacia la periferia. Las familias con menos ingresos cambian un piso de alquiler por otro. Las más acomodadas uno en régimen de arrendamiento por uno en propiedad, pues no están dispuestas a pagar más de 1.500 € mensuales por una de alquiler en la gran urbe

10) Las viviendas de uso turístico no son el principal culpable de la subida del precio del alquiler en Barcelona. Si así fuera, prácticamente solo subiría en Ciutat Vella, l’Eixample y Gracia y lo ha hecho en los últimos años en todos los distritos de la ciudad. Desde la llegada de Ada Colau a la alcaldía, su número ha disminuido en alrededor de 2.000 unidades y, en cambio, el precio ha aumentado un 33.3%, al pasar de 13,2 €/m2 a 17,6 €/m2

En definitiva, el mercado residencial continuará en expansión en los próximos años. No obstante, las mejores ubicaciones para invertir ya no serán los barrios de alto standing de las grandes ciudades, sino algunas de su periferia y otros municipios medianos (entre 100.000 y 500.000 habitantes).

La política de vivienda de Ada Colau es un desastre. Contiene mucha ideología y nula teoría económica. Si sus medidas se llegaran a aplicar, dejarían el mercado peor de lo que actualmente está para la mayoría de los barceloneses. Un resultado común a numerosos políticos populistas, quienes suelen diagnosticar bien los problemas, pero fallan clamorosamente con las soluciones a aplicar.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

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