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La desinversión en el mercado inmobiliario residencial

Antonio Valls Viñas
5 min

El paulatino empobrecimiento de las clases medias es una tendencia consolidada que se va a acelerar e incrementar en los próximos años, convirtiendo en un futuro cercano a una inmensa mayoría de la población en mileurista que deberá ser subvencionada para cubrir sus necesidades vitales, especialmente las unidades familiares con varios hijos. Esta causa provocará inevitablemente que los precios de la vivienda en arrendamiento o en compra se vayan reduciendo progresivamente al compás del empobrecimiento de dichas clases medias.

Hace unos meses, asesoré a unos hijos que heredaban la vivienda de su madre, que había emigrado en los años 50 a Cataluña donde había podido adquirir con esfuerzo un piso sencillo en una zona muy humilde del área metropolitana de Barcelona y que ahora llevaba años ocupado y con constantes problemas de impago, y aunque en la herencia no había ninguna deuda ni el piso tenía ninguna carga excepto la ocupación, pospusieron la aceptación de la herencia hasta desocupar la vivienda y encontrar inmediatamente a un inmigrante extranjero dispuesto a comprar el piso por sólo 2.000 euros, pues ya con anterioridad habían intentado infructuosamente donarlo al ayuntamiento que seguía exigiendo los impuestos municipales a la viuda, que además debía pagar la comunidad y asumir el riesgo de posibles responsabilidades civiles. En los próximos años, éste caso real pero aún aislado, se convertirá en mucho más cotidiano en aquellos barrios más humildes de nuestras ciudades, que se irán extendiendo gradualmente a otras zonas próximas en vías de empobrecimiento.

En los barrios o municipios de clase media habitados actualmente por gente trabajadora, irán aflorando cada vez más ocupaciones e impagos de inmuebles de forma casi irreversible, cuyos propietarios deberán soportar estoicamente la situación durante años ante la laxitud de la Administración, que se decantará a proteger en mayor medida a las familias ocupantes trasladando la política social de acceso a la vivienda al propietario ahorrador por ser una especie de capitalista especulador insolidario. En este sentido, no es de extrañar las ultimas leyes en materia de vivienda en Cataluña, con restricciones severas a la propiedad privada inmobiliaria que queda enfocada exclusivamente a su función social de alternativa habitacional barata para familias con escasos recursos y que tenderá a perpetuarse porque no habrá presupuesto público para políticas sociales activas que resuelvan el problema de acceso a la vivienda.

Estas circunstancias han empezado a crear sofisticadas mafias que rastrean sistemáticamente el parque inmobiliario residencial de las ciudades para lucrarse con la okupación de viviendas de ahorradores que son cedidas a familias empobrecidas desesperadas que no pueden acceder al alquiler en condiciones normales.

La elección de arrendatarios por parte de los propietarios ya no se basará en un estudio de su solvencia sino que pasará a ser un auténtico acto de fe, pues la inmensa mayoría de candidatos no tendrá prácticamente ahorros ni patrimonio, por lo que sólo podrán exhibir nóminas mileuristas de contratos precarios y las fianzas máximas legales ya ahora son totalmente insuficientes para cubrir los frecuentes incumplimientos. El progresivo descenso del nivel de vida de los inquilinos junto con la laxitud de la administración en materia de desahucios motivará e incluso incentivará a éstos a los constantes impagos ante la mínima contingencia o dificultad económica excepto a aquellos con rigurosa disciplina presupuestaria que serán la excepción. El alquiler de este tipo de viviendas se convertirá en una actividad de riesgo por el posible impago del alquiler y por la progresiva devaluación del inmueble.

En los últimos años, muchos ahorradores han invertido y siguen teniendo prácticamente todo su patrimonio en viviendas para alquiler de familias trabajadoras confiando en la seguridad de los inmuebles y la rentabilidad de los alquileres, dependiendo su economía excesivamente de ello, y ahora es aconsejable diversificar el capital ahorrado desinvirtiendo parte del inmobiliario a otro tipo de inversiones como puede ser ahora la renta variable española.

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Antonio Valls Viñas, abogado y asesor de empresas