El declive del mercado de la vivienda de Barcelona

Gonzalo Bernardos
7 min

Entre el 1 de octubre de 2017 y el 30 de septiembre de 2018, el mercado de la vivienda de propiedad en la ciudad de Barcelona entró en declive. El precio casi no varió y las transacciones bajaron. Una circunstancia similar ocurrió con el de alquiler. A pesar de la reducción de su importe medio (un 6% desde el “referéndum” del pasado año), cada vez hay menos interesados en arrendar un apartamento muy bien ubicado y de elevadas prestaciones, pues el pago mensual propuesto continúa excediendo de los 1.500 € mensuales.

En la actualidad, el ritmo de ventas de los pisos nuevos es notoriamente más lento que el observado en la primavera del pasado año, especialmente en aquellas promociones cuyo precio medio supera los 6.000 euros/m2. A pesar de que en su publicidad no se visualiza ningún tipo de descuento, cada vez hay más promotores que, si el interesado lo pide, aceptan negociar el importe de venta. Una posibilidad nula hace tan solo un año y medio.

En la vivienda usada, según Idealista, el precio pasó desde los 4.335 €/m2 hasta los 4.388 €/m2. Por tanto, el aumento fue tan solo de un 1,2%. Una subida que contrasta con el incremento del 20,4%, advertido en la misma ciudad durante el período anterior, y con la situación del mercado de Madrid y de diversos municipios cercanos a la capital catalana. En el primero, el precio en el último año creció un 21,3%; en bastantes de los segundos, aquél superó holgadamente el 10%.

La diferente coyuntura de la capital catalana se sustenta en dos principales razones: el gran aumento de la incertidumbre política y económica y el inasequible importe de las viviendas para una gran parte de los residentes locales. La primera no ha afectado por igual a la ciudad que al resto de la provincia o de Cataluña. El motivo radica en que en Barcelona invertían un gran número de inversores profesionales extranjeros (los había de casi cualquier nacionalidad) y numerosas family office nacionales, estas últimas con una elevada aversión al riesgo. En cambio, en el extrarradio casi ninguno.

La mayoría de ellos han desplazado las nuevas inversiones previstas a Madrid y, en menor medida, a Lisboa, Valencia y Málaga. No obstante, no han procedido a vender los activos adquiridos en la Ciudad Condal en años anteriores. Por ahora, están en situación de alerta y observando con sumo interés la evolución de la situación política.

En dicho mercado, también han sufrido una considerable caída las compras realizadas por pequeños inversores foráneos. En el reciente pasado, atraídos por la belleza y el clima de la ciudad, compraron una vivienda para pasar unos pocos días al año o con la finalidad de destinarla al mercado de alquiler, a pesar de que la rentabilidad neta proporcionada (entre el 3% y 3,5%) no era superior a la ofrecida por la mayoría de ciudades europeas homólogas.

La repercusión de la disminución de los inversores, especialmente extranjeros, queda perfectamente visualizada al analizar la variación del precio por distritos. En el último año, la reducción del importe de venta tuvo lugar en cuatro de los diez que conforman Barcelona. En concreto, en Ciutat Vella (-6,5%), Eixample (- 2,1%), Sant Martí (-1,4%) y Les Corts (-3,9%).

Los dos primeros muy apreciados por aquéllos por ocupar el centro neurálgico de la ciudad y el tercero por su proximidad al mar. En cambio, el mayor aumento del precio tuvo lugar en Nou Barris (15,6%). Es el distrito con menor renta per cápita de la ciudad y en el que no ha invertido casi ningún foráneo ni family office nacional.

El segundo factor ha provocado el desplazamiento de la demanda hacia localidades relativamente cercanas. Éste ha generado elevados incrementos de precios en municipios tan diferentes como Sant Just Desvern (29%), Montornès  del Vallés (21%), Sabadell (17%), Mataró (13,3%) o Terrassa (10,7%). Una consecuencia del denominado principio de la mancha de aceite. Éste indica que las etapas de expansión se inician en las grandes ciudades, especialmente en sus ubicaciones más emblemáticas, y progresivamente el aumento del precio se va trasladando a los barrios más obreros de la ciudad y más alejados del centro, así como a la periferia.

En definitiva, si la incertidumbre económica y política continúa, el declive del mercado residencial de Barcelona seguirá. No obstante, si aquélla no se dispara, no esperen grandes caídas del precio de la vivienda ni del importe del alquiler, tal como ocurrió durante la pasada crisis, sino un suave y paulatino descenso. En los años venideros, contribuirán decisivamente a alargar dicha tendencia las subidas del tipo de interés del BCE.

Sin embargo, existe un factor que parcialmente puede alterar el anterior análisis. Es la última ocurrencia de Ada Colau. En concreto, la obligación de destinar el 30% de cualquier nueva promoción o gran rehabilitación a vivienda protegida. Dicho porcentaje tiene un efecto similar al de un impuesto que repercute sobre el propietario del solar, el promotor y los compradores de vivienda nueva. El porcentaje que recae sobre cada uno de ellos depende de la coyuntura económica e inmobiliaria del momento.

Dicho impuesto disminuirá la oferta de pisos nuevos y los encarecerá. Ambos factores tenderán a provocar un aumento del importe de venta de los usados. Por tanto, la medida de Colau favorecerá a muy pocos demandantes de vivienda y perjudicará a muchos. No obstante, tal y como decía, en sus reuniones con sus consejeros, un presidente de Cataluña de infausto recuerdo: “Es importante que parezca que hacemos cosas”.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

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