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¿Están caras las viviendas de alquiler en España?

Gonzalo Bernardos
9 min

En los últimos años, las quejas de los ciudadanos por el incremento del precio de los alquileres han ido en aumento. En el presente artículo, pretendo evaluar si dichas quejas están sustentadas en números o en erróneas sensaciones. También si tienen razón de ser en el conjunto del territorio nacional o únicamente en determinadas ciudades. Para alcanzar los objetivos previstos, utilizaré tres métodos de comparación: histórico, salarial e internacional.

Indudablemente, la recuperación macroeconómica ha provocado un aumento del precio del alquiler. En el conjunto de España, según Fotocasa, entre diciembre de 2014 y de 2017, el incremento fue del 20,4%. A finales del pasado año, el coste mensual promedio se situó en 8,15 euros/m2. Por tanto, los inquilinos de una vivienda de 75 m2, la representativa del mercado español de arrendamientos, debían sufragar un importe medio de 611,25 euros al mes.

Dicho precio supone un descuento del 19,5% respecto al observado en mayo de 2007 (10,12 euros/m2). Una fecha en la que se alcanzó el máximo histórico y en la que el descontento popular por sufragar dicho importe era casi inexistente.

No obstante, si tenemos en cuenta la inflación entre ambos períodos (16,08%), el precio observado en mayo de 2007 se convierte en 11,75 euros/m2 en diciembre de 2017. En consecuencia, el descuento se amplía al 30,6%. Por tanto, desde una perspectiva histórica, la conclusión es clara: la vivienda de alquiler en la actualidad está barata.

La encuesta de estructural salarial del INE indica que, entre 2007 y 2015 (último año disponible), el salario medio aumentó un 13,31%, al pasar de 20.390,5 a 23.106,3 euros anuales. Por tanto, aparentemente la introducción en el análisis de las remuneraciones refuerza la conclusión anteriormente alcanzada.

Si tomamos como referencia el precio histórico, la vivienda de alquiler está barata. Si consideramos la evolución de los salarios y el empleo, observamos que se ha encarecido significativamente para más de 2,5 millones de personas

No obstante, la anterior estadística, aunque es verídica, engaña. En el período de crisis, el salario medio realmente disminuyó, en lugar de incrementar, tal y como se deduce de una interpretación simplista de las anteriores cifras. La explicación de la divergencia, entre los datos del INE y la realidad, tiene esencialmente que ver con el despido entre las fechas analizadas de un mayor número de trabajadores temporales (1.372.000) que fijos (516.000). Al percibir los primeros una menor retribución, un gran número de las remuneraciones más bajas desapareció de la estadística. Así pues, la subida del salario medio es un resultado falaz.

Un diagnóstico más certero sobre la evolución de las retribuciones de los asalariados lo ofrece la Agencia Tributaria. En 2016, el 34% y el 47,1% de los trabajadores percibían como máximo el salario mínimo y 1,5 veces dicho importe, respectivamente. Una cifra 7,1 y 7,2 puntos superior a la advertida en 2007. En el período indicado, en dichos niveles de renta, había 723.081 trabajadores que habían visto reducir en una sustancial medida su poder adquisitivo. Una cifra probablemente similar a la existente a finales de 2017, pues la remuneración media de los asalariados durante el último año únicamente aumentó en un 0,15%.

Indiscutiblemente, a dicha cifra debería añadirse la diferencia de desempleados entre ambas fechas (1.824.700). Un aspecto que conllevaría que, como mínimo 2.547.781 trabajadores, tuvieran a finales de 2017 un poder adquisitivo sustancialmente inferior al de hace una década. Para ellos, aunque en términos reales el importe del arrendamiento ha caído un 30,6% desde mayo de 2007, la vivienda de alquiler en la actualidad no está barata.

Sin embargo, en la etapa de recuperación de la economía española, el comportamiento del precio ha sido muy heterogéneo. En especial, el de algunas de las grandes capitales respecto al conjunto de país. Así, según Idealista, en diciembre de 2017, las ciudades de Las Palmas de Gran Canaria, Palma, Málaga, Barcelona y Madrid superaban en un 41,3%, 18,4%, 16,2%, 15,8% y 12,3%, respectivamente, el nivel de precios alcanzado en junio de 2008. Todas ellas tienen tres aspectos en común: son urbes muy turísticas, la demanda de alquiler por parte de extranjeros es importante y poseen un relativamente elevado volumen de población itinerante.

A finales del pasado año, Barcelona y Madrid eran las urbes donde el precio era mayor. En concreto, 17,5 y 15,5 euros/m2, respectivamente. Para una vivienda de 70 m2, el promedio existente en ambas capitales, el coste mensual ascendía a 1.225 euros en la primera y 1.085 euros en la segunda. Un importe que, desde el mínimo de 2013, había aumentado en un 53,5% y 38,4%, respectivamente.

Si realizamos una comparación internacional, advertimos que Barcelona y Madrid poseen algunos de los precios más bajos de Europa Occidental, aunque éstos sean inalcanzables para un gran número de ciudadanos nacionales

El elevado importe mensual de los nuevos contratos (el de las renovaciones es bastante más bajo), la gran alza observada desde 2013 y la inseguridad que genera a los inquilinos firmar únicamente por tres años han procedido a disparar el descontento de las familias que viven de alquilar en Barcelona y Madrid. Dada la importancia mediática de ambas capitales, los problemas observados en ellas proporciona en numerosas ocasiones la errónea impresión de que son compartidos por el resto del país.

Indudablemente, las quejas de los españoles residentes en ellas están justificadas, pues el elevado importe de los alquileres ha hecho que un considerable número de parejas y familias deban abandonar el barrio donde vivían desde hace años y desplazarse a la periferia. No obstante, es la consecuencia lógica de un mercado donde no existe una oferta significativa de vivienda pública en régimen de arrendamiento y en el que el precio se mueve por la interacción de la oferta y la demanda.

A pesar de lo indicado anteriormente, la vivienda de alquiler no está cara en Barcelona y Madrid. Lo estaría si prácticamente los únicos demandantes fueron españoles, tal y como sucedía hace dos décadas. No obstante, no es lo que ahora acontece. Ambas ciudades son muy deseadas por ciudadanos extranjeros, que pretenden tener allí su residencia habitual o pasar largas temporadas, con ingresos notablemente superiores a la media de la demanda nacional.

En febrero de 2018, según la web Numbeo, Madrid y Barcelona eran dos de las capitales más baratas de Europa Occidental, si el producto a alquilar consistía en una vivienda de tres habitaciones en el centro de la ciudad. El precio de la primera lo superaban Londres, Zúrich, París y Roma en un 126,39%, 104,59%, 56,48% y 22,55%, respectivamente. Por el contrario, eran más baratas Frankfurt (1,93%), Berlín (2,37%), Bruselas (4,2%), Lisboa (6%) y Barcelona (7,62%).

En definitiva, si tomamos como referencia el precio histórico, la vivienda de alquiler está barata. Si consideramos la evolución de los salarios y el empleo, observamos que se ha encarecido significativamente para al menos 2.547.781 personas. Si realizamos una comparación internacional, advertimos que las dos grandes capitales del país poseen algunos de los precios más bajos de Europa Occidental, aunque éstos sean inalcanzables para un gran número de ciudadanos nacionales.

En las dos últimas décadas, Barcelona y Madrid han cambiado mucho, pues ya no son únicamente ciudades españolas, sino internacionales. Ahora forman parte de la Champions League inmobiliaria. Un aspecto que tiene muchas ventajas para los hombres de negocios y bastantes inconvenientes para las familias con menos recursos. Ya lo saben, nunca llueve a gusto de todos.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.