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¿Por qué seguirá bajando el precio del alquiler en 2021?

Gonzalo Bernardos
9 min

En el mercado de alquiler, el pasado año dejó dos herencias al actual: un asimétrico exceso de oferta y una gran disminución de la renta de las familias. En todo el país, la oferta superó a la demanda. No obstante, lo hizo principalmente en las ciudades de Barcelona y Madrid, las que tienen una elevada dependencia del turismo y en las que la universidad influye en mayor medida en la actividad inmobiliaria (Salamanca, Granada y Santiago de Compostela).

En 2020, el segmento de arrendamiento de vivienda no convencional fue el que más padeció. Agrupa principalmente a tres colectivos: turistas (pisos de uso turístico), trabajadores o ejecutivos desplazados (alquiler de temporada) o estudiantes universitarios durante el curso lectivo (arrendamiento de habitaciones). La nueva demanda desapareció y numerosos inquilinos abandonaron la vivienda antes de la finalización del contrato.

Ambos efectos provocaron que una gran parte de la anterior oferta pasará a engrosar la del alquiler convencional e hicieron que ésta tuviera una evolución muy desigual en distintas ciudades. Según Idealista, destaca el aumento observado en Granada (251%), Sevilla (169%), Córdoba (149%) y Málaga (143%). Un incremento mucho mayor que la media nacional (78%), a la que también superó el advertido en Madrid (133%) y Barcelona (115%).

En cambio, en casi toda la España vaciada, el crecimiento de las viviendas ofrecidas se situó muy por debajo del percibido en la densamente poblada. Además de una escasa oferta de arrendamiento distinto del convencional, un importe más bajo del alquiler, la escasa participación del turismo en el PIB y una relativamente elevada de la agricultura, ganadería y Administración Pública constituyeron los motivos que explican el comportamiento diferencial.

Al estar las tres anteriores actividades poco afectadas por la pandemia, la reducción de las rentas de las familias y el aumento del desempleo en dichas ciudades fue bastante menor que en la otra parte del país. Por tanto, en la mayoría de las pequeñas y medianas del interior, el número de jóvenes que regresaron a casa de sus padres, sustituyeron una vivienda arrendada por una habitación o se mudaron a un piso más barato fue relativamente escaso.

En 2021, el precio del alquiler seguirá cayendo. Si las vacunas tienen éxito, lo hará en mayor medida en el primer semestre que en el segundo. Los motivos de la nueva bajada serán la persistencia del elevado exceso de oferta, el lento regreso de los demandantes no convencionales y la continuidad de los traslados de inquilinos para reducir el importe pagado.

En el último semestre, aunque la recuperación sea vigorosa, los salarios no subirán. A finales de año, la mejor situación de las empresas se notará en mayor medida en la desaparición de los ERTE que en la creación de ocupación. Por tanto, el aumento de la demanda tradicional (jóvenes parejas españolas) será escaso.

Si las clases vuelven a ser presenciales, la mayoría de los estudiantes españoles regresarán físicamente a los grados que realizan en una ciudad distinta a la que habitualmente residen. No obstante, solo llegará una parte de los extranjeros que solían matricularse en un master o doctorado. Tampoco volverá la movilidad habitual entre ciudades por motivo trabajo, siendo ésta aún mínima. Los dos últimos factores perjudicarán especialmente a la recuperación del mercado del alquiler en Barcelona y Madrid.

En el segundo semestre, un gran número de viviendas de uso turístico en las grandes y medianas capitales del país seguirá en el alquiler convencional. El principal motivo será la escasa demanda esperada de sus servicios. La precariedad económica impedirá un gran despegue de la demanda nacional y las reticencias a viajar a otro país harán que la extranjera continúe muy por debajo del nivel alcanzado en 2019.

El gran excedente de viviendas obligará a los propietarios sin inquilinos a realizar bajadas adicionales del importe del alquiler. Éstas casi no atraerán a nuevos demandantes, sino a parejas y familias que ya viven en régimen de arrendamiento. El resultado será la aparición de una guerra de precios, especialmente en las dos grandes capitales y en las ciudades donde más creció la disponibilidad de arrendamiento durante el pasado año.

En la mayoría de las ciudades, los propietarios se equivocarán si intentan mantener el importe del alquiler de sus propiedades, si éste se sitúa por encima del precio de mercado. Para ellos, la peor situación puede no ser su reducción, sino mantener varios meses la vivienda vacía.

Si el inquilino no agota el período previsto en el contrato (cinco años), siendo ésta una alternativa relativamente frecuente, la segunda opción es posible que erosione más la rentabilidad obtenida que la primera. Además, correrá el riesgo de una okupación, un peligro nada desdeñable en Barcelona.

Si el alquiler era de 1.000 € mensuales, una rebaja del 10% le conviene más al propietario que mantenerla vacía durante 4 meses, si el arrendatario solo está tres de los cinco años previstos. La pérdida de ingresos generada por la inexistencia de inquilino es de 4.000 euros, siendo ésta superior a los 3.600 euros dejados de ganar al reducir su importe en 100 euros al mes.

La guerra de precios hará que unos pocos inquilinos se trasladen para mejorar y la inmensa mayoría lo haga para ahorrar. Los primeros por un precio muy parecido al que pagaban disfrutarán de un barrio más céntrico, dotado de más y mejores servicios, o de una vivienda más completa. En esta categoría, entran las que tienen un mejor estado de conservación, una mayor superficie, balcón, más estancias que den a la calle o aire acondicionado. 

Unos pocos de los segundos conseguirán pagar un 10% menos que ahora, trasladándose a un piso a escasa distancia del actual y con características similares. La mayoría deberá elegir entre desplazarse a un barrio más humilde (o una ciudad obrera de la periferia de Barcelona y Madrid) o una vivienda menos confortable. Los que pretendan ahorrar más de un 20% muy probablemente empeorarán en ubicación y prestaciones del piso.

En definitiva, en 2021 el precio de la vivienda de alquiler caerá un 8%, siendo la bajada del primer semestre superior a la del segundo. Lo seguirá haciendo en mayor medida en Barcelona y Madrid que en el resto de España porque una sustancial parte de la oferta de viviendas de uso turístico y arrendamiento de temporada seguirá siendo de alquiler convencional. También bajará más en la España densamente poblada que en la vaciada. Una tendencia que será la continuidad de la observada en 2020.     

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.