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El problema de la vivienda de alquiler: algunas soluciones

Gonzalo Bernardos
8 min

En la última década, el mercado de alquiler ha tenido un gran expansión en España. Durante la reciente y larga crisis, el incremento de la tasa de paro, la caída de los salarios y la falta de crédito impidieron a numerosas familias adquirir una vivienda. La alternativa, deseada o resignada, consistió en su arrendamiento.

En el período 2007-2016, el porcentaje de familias que vivían de alquiler pasó del 13,6% al 16,3%. En términos absolutos, de 2.216.800 a 3.000.008. Un espectacular crecimiento (35,1%) que superó con creces el registrado por el parque de viviendas (6,45%). Aunque la diferencia entre ambos incrementos es el origen de los problemas actuales, éstos aparecieron hace relativamente poco. En concreto, a partir de 2015, cuando la economía se recuperó vigorosamente, la capacidad de pago de los inquilinos aumentó y procedió a destinarse a la venta una parte sustancial de la oferta de alquiler.

En la actualidad, los problemas son principalmente dos: una escasa oferta disponible en casi cualquier ciudad española de más de 10.000 habitantes y una gran subida en los últimos tres años del precio del alquiler en Barcelona y Madrid y en algunas de las urbes más turísticas (Las Palmas, Palma, Málaga, Ibiza, etc.).

Las soluciones son tres: el aumento de la oferta, la disminución de la demanda y el establecimiento de una legislación que contribuya decisivamente a evitar rápidas alzas de su importe. Si la primera aumenta, la segunda disminuye y la tercera alarga los actuales contratos de tres años, en la próxima década será muy difícil que el precio del alquiler supere con holgura la tasa de inflación del período.

En la actualidad, los problemas son principalmente dos: una escasa oferta disponible y una gran subida en los últimos tres años del precio del alquiler en Barcelona y Madrid

Indudablemente, las subvenciones a los inquilinos previstas en el Plan de Vivienda 2018-21, y vueltas a publicitar a bombo y platillo recientemente por el gobierno, constituyen un gran error. Exactamente el mismo que cometió Zapatero en 2008 y que el PP acertadamente criticó. Van destinadas a ganar votos, pero no solucionan ni a corto, medio y largo plazo los problemas actuales. Al fomentar lo abundante (la demanda), el precio subirá y, en un escaso período de tiempo, el subsidio al inquilino se transformará en gran medida en una subvención al propietario.

La primera medida supondría realizar una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que alargara a 10 años el período mínimo de los contratos. Con este cambio, el alquiler se convertiría en una opción estable de vida para muchas familias. No obstante, con la finalidad de que el propietario no perdiera rentabilidad por la elevada duración del contrato, la nueva Ley de Arrendamientos debería permitirle aumentar la renta anual un máximo del 2% por encima del IPC.

La segunda consistiría en mejorar los incentivos fiscales que actualmente tiene el alquiler de una vivienda. A las empresas y particulares que declarasen su voluntad de arrendar un piso durante un largo plazo (al menos dos décadas), les eximiría de tributar por las rentas obtenidas y del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.

Además de las ventajas anteriores, a los que estén dispuestos a realizar un arrendamiento social, entendido éste como la fijación de un precio significativamente inferior al del mercado (por ejemplo, un 25%), les daría dos prebendas adicionales. La primera consistiría en la posibilidad de deducir un 2% del coste del inmueble en su declaración de impuestos del ejercicio . La segunda sería una subvención cada 10 años por la mitad del importe necesario para conservar el piso en un adecuado estado.

Las soluciones son el aumento de la oferta, la disminución de la demanda y el establecimiento de una legislación que contribuya decisivamente a evitar rápidas alzas de su importe

La tercera supondría limitar las plusvalías injustificadas que obtienen los propietarios del suelo cuando éste pasa de ser calificado de agrícola o industrial a residencial. El método sería el establecimiento de un impuesto por valor del 75% del importe de la ganancia patrimonial en el momento de la venta del solar o en el del inicio de la construcción del inmueble, si ésta la hace el propietario. El dinero recaudado iría a crear un parque de vivienda social de propiedad pública y gestión privada.

Finalmente, la cuarta consistiría en facilitar la adquisición de un piso por una significativa parte de las familias que actualmente viven de alquiler. Con dicha finalidad, a aquellas que adquieran su residencia habitual por un importe inferior a los 200.000 y contraten una hipoteca cuyo pago mensual no supere el 35% de sus ingresos, le permitiría pagar los impuestos derivados de su compra en cómodos plazos. Por ejemplo, durante un período de 10 años, siendo los dos primeros de carencia.

De esta manera, en un mercado donde cada vez es más frecuente la concesión de hipotecas por importes próximos al 100%, sería mucho más factible la adquisición de una vivienda por parte de las familias que no disponen del suficiente ahorro para pagar los anteriores gastos. En el caso de Cataluña, si el importe de la hipoteca es del 80% del precio de adquisición, el nivel de dicho ahorro debe situarse como mínimo en el 33% de aquél. Una cifra que no posee la inmensa mayoría de familias que viven de alquiler.

Indiscutiblemente, las medidas indicadas tendrán escasas repercusiones a corto plazo. No obstante, mi opinión es que éstas serían notables a medio y largo término. Un aspecto que no interesa a la mayoría de los políticos, pues consideran que su mundo se acaba en las próximas elecciones. Para su interés, la mejor opción es la subvención al inquilino. Así lo han demostrado PP y PSOE cuando han gobernado. El motivo es claro: es la medida que proporciona más votos.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

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