BBVA y San José se rascan otra vez el bolsillo en la Operación Chamartín

Nueva junta extraordinaria de accionistas de Distrito Castellana Norte (DCN), la sociedad promotora de la antigua Operación Chamartín, ahora redenominada Madrid Nuevo Norte con el proyecto impulsado por el Ayuntamiento de Madrid. Y nueva ampliación de capital, que obligará a BBVA y San José, los dos accionistas, a poner más dinero.

En esta ocasión serán 22 millones de euros, a añadir a los casi 150 millones ya aportados durante los últimos 25 años, desde que en 1994 Renfe adjudicara la concesión sobre los suelos de esta megaoperación a la entonces sociedad Desarrollos Urbanísticos Chamartín (DUCH).

Inverahorro y Udra, las sociedades intermediarias

De este modo, el banco presidido por Carlos Torres Vila, a través de Inverahorro —la sociedad participada a través de la que vehicula su 75,54% en DCN—, inyectará 16,62 millones tras la junta del 11 de abril, mientras que Desarrollos Urbanísticos Udra, la participada por el Grupo San José, que preside Jacinto Rey, desembolsará otros 5,38 millones para mantener el 24,46% del capital.

No obstante, parece que esta vez lo harán de mejor agrado que en anteriores ocasiones, en las que las incertidumbres derivadas de aspectos políticos, jurídicos y urbanísticos eran tantas que resultaba impredecible saber cuándo, definitivamente, se pondría en marcha el proyecto.

Carmena no duda: el proyecto saldrá antes del 26M

Ahora, a tenor de la rotundidad con la que esta misma semana se expresaba la alcaldesa de la capital, Manuela Carmena, el proyecto recibirá el visto bueno provisional antes de las elecciones municipales del próximo 26 de mayo, despejando las dudas que se suscitaron a finales del pasado año ante las más de 3.000 alegaciones presentadas.

O sea, en el último pleno, a celebrar el próximo 27 de marzo, antes de que se disuelva el consistorio y se convoquen la elecciones a principios de abril. Y todo quedará pendiente de que el nuevo gobierno regional que salga de las urnas dé el visto bueno definitivo.

Cuatro ampliaciones en tres años

Será la cuarta ampliación en poco más de tres años. En enero de 2016, la inyección fue de algo más de 23 millones, en julio de 2017 la ampliación se quedaba en 8,5 millones y en febrero del pasado año fueron otros 18,9 millones los aportados, elevando el capital de DCN hasta 146 millones, que se incrementarán ahora hasta 168 millones tras el nuevo aporte.

Un importe que, como hace constar cada año en su informe KPMG, auditora de Distrito Castellana Norte (DCN), se registra como existencias del balance por “costes incurridos en las actuaciones urbanísticas y administrativas, y en los estudios y documentos técnicos vinculados al futuro desarrollo y posterior explotación inmobiliaria de los terrenos propiedad del Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif) y de Renfe-Operadora".

Incertidumbres sobre rentabilidad y viabilidad del proyecto

Cantidades sobre las que pesa, comenta la auditora, una gran incertidumbre sobre el plazo y forma en que pueda producirse la recuperación de la inversión realizada, así como su rentabilidad y la misma viabilidad del proyecto.

El propio Grupo San José, en su informe financiero anual remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) el pasado 28 de febrero, certifica la valoración de KPMG. “Se pone de manifiesto la existencia de una incertidumbre en el valor razonable de la participación financiera que mantiene el Grupo en esta sociedad. No obstante, en la actualidad las expectativas existentes son muy positivas”, apunta la constructora gallega en su informe.

Convenio entre DCN y Adif, novado en diciembre

En ese documento, San José también señala cómo el pasado 28 de diciembre se procedió a novar, por enésima vez, el convenio entre DCN y Adif. En esta ocasión para asumir la modificación puntual del Plan General que recoge los ejes de actuación del proyecto Madrid Nuevo Norte.

Una propuesta que reduce la edificabilidad un 21%, con 713.600 metros cuadrados menos, y que suma un millón de metros de edificabilidad residencial, para unas 12.000 viviendas.

El 80% de las viviendas se situarán al norte de la M-30, junto con actividades económicas comerciales y de servicios terciarios, mientras que el uso terciario de oficinas —muy vinculado a la futura estación de Chamartín—, se situará al sur del primer cinturón, manteniendo un 20% de uso residencial que resolverá la transición con los barrios del entorno.