Una nueva burbuja inmobiliaria - anticipada

Todo indica que volverá a repetirse la historia de la burbuja

Burbuja inmobiliaria en España

Burbuja inmobiliaria en España

Parece ser que el sector inmobiliario vuele a ser protagonista en España. ¿Nos interesaría realmente otra burbuja inmobiliaria? Veamos la tendencia en el grafico siguiente

Trasmisión de derecho de la propiedad, INE

Las principales ciudades como Madrid y Barcelona comenzaron a recuperarse sobre 2014 como dijo Alexander Vaughan, fundador de la agencia inmobiliaria Lucas Fox en Barcelona, y acertó. El segundo banco más grande de España, BBVA, anunció en 2018 que volverá a ofrecer hipotecas por el 100% del precio de la vivienda. Un instrumento de préstamo de alto riesgo que notoriamente ayudó a alimentar el alocado auge de la propiedad en España. Por primera vez en casi una década, los compradores de propiedades podrán recibir un crédito equivalente al valor total de la propiedad que desean comprar. Como sucedía hace 20 años, no sería necesario un pago inicial. Además, las tasas de interés serán aún más bajas.

A pesar de contar con el mayor stock de viviendas vacías en Europa - 1,36 millones de unidades en el último recuento, casi una cuarta parte de ellos pertenecientes a bancos y fondos de inversión - la economía española está siendo preparada para otro boom inmobiliario. Los desarrolladores inmobiliarios y los constructores lo quieren y los bancos lo necesitan, no solo para engordar sus márgenes gananciales sino también para deshacerse de algunos de los activos inmobiliarios que aún permanecen en sus libros desde la última crisis. Entre 2017 y 2021 se estima que se construirán alrededor de 188.000 viviendas nuevas, es decir a un promedio de 47.000 por año. Es mucho.

Origen de la demanda inmobiliaria

Gran parte de la demanda actual de vivienda proviene del extranjero. En 2016, según datos de los registradores de propiedad, un total de 53.500 inmuebles fueron comprados y vendidos por inversionistas extranjeros. De hecho, no hay restricciones para los extranjeros que compran propiedades en España, y también existe un programa de Golden Visa que proporciona el estado de residencia a los extranjeros que invierten al menos 500,000 euros en una propiedad. Esto hace que aumente mucho la demanda.

El problema de la vivienda de alquiler: algunas soluciones

Además, gran parte de la nueva oferta de viviendas que está llegando al mercado está más allá del alcance de la nueva generación de trabajadores españoles, algo que admiten incluso los propios constructores: "Las casas que se están construyendo actualmente no pueden ser atendidas por una gran parte de la demanda", dice Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). "Hoy, el 20% de la demanda es elástica, mientras que el 80% restante no. Aunque las personas quieran comprar una casa, simplemente no pueden porque no tienen suficientes ahorros o poder adquisitivo”.

Tendencias entre el alquiler o la compra

La mayoría de los jóvenes que han dejado el hogar familiar están alquilando en lugar de comprar y casi siempre fuera de la cuidad. Esta tendencia, junto con el aumento masivo de la demanda de apartamentos turísticos en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y los destinos costeros populares, está impulsando un auge sin precedentes en el mercado de alquiler en España. Solo en 2017, los alquileres aumentaron en promedio en un 24%. En los mercados más populares, como el País Vasco, Madrid, Barcelona y las Islas Baleares, el salario mínimo ya no es suficiente para cubrir el alquiler promedio. De nuevo, este aumento de precios, no controlable, sirve como un plan de vender estas viviendas a fondos internacionales como Goldman Sachs y Blackstone que sacan un activo financiero nuevo para sus clientes llamado X con un rendimiento alto (los alquileres); al mismo tiempo perjudica al trabajador o el consumidor que sufre esta diferencia de aumento salarial vs precio de vivienda en muy poco tiempo. Veamos la diferencia en el grafico siguiente:

Precio vivienda versus salario

Fuente: Elaboración Propia

Así que vuelve el sector inmobiliario a ser el protagonista de la economía española a formar más del 10% del PIB nacional. Desafortunadamente el nuevo plan de vivienda en realidad no está destinado a ayudar a los jóvenes y mayores con dificultades a encontrar viviendas asequibles, lo que puede originar una nueva burbuja inmobiliaria que proporcionará fondos rápidos y fáciles para desarrolladores inmobiliarios, empresas de construcción y bancos bien ubicados. Una vez que la fiesta termina, los contribuyentes pagaremos la factura nuevamente. Esperemos que no sea tan alta como la del periodo 2008-2016.

 

 

 

 
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