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Una mujer ante los anuncios de una agencia inmobiliaria

UBS prevé que el precio de la vivienda suba entre el 3% y el 4% en las zonas ‘prime’

El banco suizo afirma que el mercado residencial en España seguirá muy “polarizado” y lamenta los efectos nocivos de un “salario medio estancado”

16.10.2018 00:00 h.
6 min

UBS ha asegurado que el precio medio de la vivienda en España subirá de media entre el 3% y el 4% en el corto plazo. Con todo, la revalorización no será homogénea en el todo el país. El banco de inversión suizo señala que sólo se dará en Barcelona, Madrid, País Vasco, en las Islas Baleares y otras localizaciones de la costa mediterránea que sean muy atractivas desde el punto de vista turístico. Para el resto del territorio, estima que el incremento “apenas alcanzará la inflación”.

Concluye que la recuperación inmobiliaria que se ha dado en las llamadas zonas prime no se repetirá en “localizaciones secundarias”. Se consolida de este modo un mercado muy polarizado con zonas del país con un stock de pisos vacíos muy importante, como Toledo, Ciudad Real, La Rioja o Almería, y plazas en los que la oferta de calidad está muy por debajo de la demanda real del mercado.

300.000 viviendas sobrantes

Se estima que el sobrante de vivienda nueva ronda las 300.000 unidades, aunque están repartidas de forma muy desigual. Hay disponible suelo urbanizable para construir de forma aproximada otro millón y medio de pisos y casas en todo el país.

Todo ello, en un escenario en que el salario medio se ha estancado. UBS declara que han empeorado las ratios de accesibilidad y esfuerzo hipotecario en España. De hecho, manifiesta que están encima de las media histórica y la europea. Hay más problemas para acceder a una vivienda en propiedad y se manda a los inversores una limitación del “potencial de revalorización” del ladrillo.

Más crédito

La buena noticia desde que se inició la llamada recuperación es la venta de los activos tóxicos que los bancos tenían en su balance, la mayoría de ellos a fondos de inversión de perfil oportunista. Este escenario ha disparado el crédito hipotecario nuevo, aunque la entidad suiza también pronostica que los avances en este sentido “tocarán suelo en 2019”. Entonces se abrirá un proceso de consolidación.

Será el alquiler el mercado que tendrá alas en el próximo ejercicio. Las previsiones económicas de UBS afirman que el precio de los arrendamientos aún tiene margen para “recuperarse y elevar las valoraciones”. Señala que la demanda es “sólida” pero, de nuevo, en las zonas con un inmobiliario más maduro y en los segmentos de mayor calidad.

Oficinas y locales comerciales

En el mercado de oficinas, espera que la rentabilidad media de los activos también prime se estabilice en el 3,5% en los próximos dos años, que los locales se queden en el 3%. Los mejores resultados los tendrán los “centros comerciales dominantes”, cuyos valores pueden llegar al 4,5%.

Recomienda “cautela y selectividad” en los alquileres de locales en lugares secundarios y enciende las alarmas ante la letanía del turismo, que portó el 0,3% del PIB de 2016 a 2017. “El boom se desinfla”, expresan los analistas de la compañía. Llega en un momento en que el segmento de hoteles y apartamentos vacacionales se han revalorizado en los últimos años, hecho que aleja el interés de los inversores.

Ahora, los activos que despiertan el apetito son la “logística urbana, residencias de mayores o hospitales”, actividades todas ellas en las que se esperan mayores rentabilidades en los próximos años.

Crecimiento del 2,2% del PIB

En cuanto al panorama macroeconómico general, UBS reconoce una desaceleración del PIB por la letanía de las exportaciones y del turismo unido al encarecimiento del precio de la energía. Con todo, manifiesta que la creación de empleo es sólida y que la recuperación del inmobiliario y de la obtención de nuevos créditos serán tractores de la actividad.

Su previsión es que la economía española frene su crecimiento al 2,2% en el próximo ejercicio. Espera cerrar 2018 con un avance del PIB del 2,7% y quedarse en el 2% en 2020. Todo ello, frente a una inflación que también se moverá al entrono del 2% y que “erosionará el poder adquisitivo de las familias”.

Incertidumbre política

Confirma que la “elevada incertidumbre política” no ha hecho mella sobre la confianza del consumidor y tilda de “poco probables” cambios de fiscalidad de calado o los avances en las reformas estructurales pendientes.

En la misma semana en la que el PSOE ha presentado los Presupuestos Generales del Estado, el banco de inversión suizo decreta que es necesario un ajuste fiscal del 1% o del 2% del PIB para “hacer sostenibles las cuentas públicas”. La iniciativa del Gobierno socialista va por el sentido contrario.