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Fachada del Hotel DO Plaça Reial de Barcelona, que estuvo a la venta por un precio muy superior al de mercado / CG

La moratoria de Colau favorece la subida de precios de los hoteles de Barcelona

El 'cerrojazo' de licencias revaloriza los activos que ya operan y afecta al precio medio por habitación

5 min

La moratoria de alojamientos turísticos de Barcelona ha favorecido la subida de precios de los hoteles. Los alojamientos para turistas que ya tenían licencia han visto como se disparaba su valor. Además, los expertos alertan del efecto sobre el precio medio por habitación y la falta de incentivos para renovar los establecimientos. El cerrojazo hotelero, aplicado en julio de 2015, se sustituirá a final de mes por un plan especial urbanístico (Peuat, por sus siglas en catalán) que impedirá nuevas aperturas en el centro de la ciudad.

"Un ejemplo: el Hotel DO Plaça Reial. El alojamiento estuvo a la venta por 13,5 millones de euros. Ello son más de 720.000 euros por habitación. Es más del doble de lo que debería costar un activo así", explica una consultora inmobiliaria, que prefiere permanecer en el anonimato.

Tras aparecer en algunas páginas web [ver aquí] a un precio desorbitado, la familia Majó Grau, propietarios del cinco estrellas Gran lujo, han negado que el activo esté en el mercado. "Sí lo estuvo. Pero lo retiraron", contradice la misma intermediaria.

Hoteles que valen más

El caso del Hotel DO Plaça Reial es sólo un ejemplo más de las consecuencias inesperadas de la moratoria hotelera. Así lo ve Oriol Maresch, director de Desarrollo de Best Western en España y Portugal. "Seguramente, Barcelona en Comú tomó la decisión desde el punto de vista ideológico. Pero soslayó las consecuencias de mercado. Con la demanda turística a nivel récord en Barcelona, es inevitable que los hoteles que quedan se repartan el pastel: la oferta no crece al mismo ritmo", argumenta.

Según el directivo, los hoteles de Barcelona ven ahora una época dorada que perdieron durante la crisis. "Era muy difícil vender por la caída de la demanda. Ahora lo es comprar, pues la oferta es demasiado cara", agrega.

"Todo ello –resume Maresch– son factores exógenos que impactan sobre el precio de los activos. Aumento de la demanda y restricción de la oferta. No depende ni de los propietarios ni de las explotadoras o sociedades de gestión. Se lo han encontrado".

Difícil de rentabilizar

Otra cadena 100% barcelonesa da más pistas sobre la distorsión del mercado que ha generado la moratoria. "Es un freno a la expansión de las cadenas. ¿Pagarías 28 o 30 millones por un nuevo hotel en tu portafolio que en realidad vale 15?", se pregunta Fran Rafales, director de marketing de Acta Hotels.

Bajo el punto de vista de Rafales, la oferta congelada impactará sobre el precio al que los turistas pagan las camas. "Imagínate que compras un hotel de 50 habitaciones por 30 millones. Tienes que pagar una hipoteca altísima o un alquiler excesivo si lo rentas. Unido al coste de personal, se come tus márgenes", abunda. 

Todo ello sumará para encarecer el precio por noche. "Las tarifas en hotelería son dinámicos: yo miro lo que cobra mi rival. Pero si me he apalancado fuertemente para comprar un activo sobrevalorado, ¿seguiré cobrando lo mismo por habitación? Probablemente no: el corazón de un hotel es su cuenta de explotación", asevera.

Sobre mercado

Una opinión similar comparte una de las consultoras patrimoniales más dinámicas de Barcelona. Miquel Laborde, socio fundador de Laborde Marcet, aconseja pruduencia. "Hay que mirar muy bien las operaciones. Los activos están con precios por habitación un 30% o 40% por encima de lo que valen", previene.

La firma intermedia en operaciones comerciales y aconseja a posibles compradores. "Es complicado dar una clave certera a un inversor con el mercado sobrecalentado. La demanda de Barcelona está ahora altísima, pero podría caer. ¿Quién asegura que se amortice la inversión?", detalla.

Laborde Marcet lamenta las repercusiones de la medida sobre el flujo de inversión hotelera en Barcelona y recuerda que "hay marcas que quieren entrar en la ciudad y no pueden".