La falta de dación en pago, un problema del sistema hipotecario español

Las ejecuciones hipotecarias siguen siendo un problema considerable en España. Diariamente se ejecutan aproximadamente 160 hipotecas de primera vivienda y aunque las cifras remiten, no todas las ejecuciones que concluyen en desahucio se benefician de la dación en pago.

El problema radica en la ausencia de una ley que garantice la dación en pago por contrato. Mientras tanto, la insuficiente Ley de Segunda Oportunidad no evita que cientos de familias pierden su vivienda y queden esposados a una deuda de por vida. Ante esta oquedad legal y de derechos, han comenzado a surgir los primeros seguros que cubren la deuda remanente tras una ejecución hipotecaria, garantizando el efecto de una dación en pago, pero eso sí, con coste.

Seguros con la “dación en pago”

Hasta la fecha, según el comparador HelpMyCash.com solo existe una compañía de seguros que comercializa este tipo de “salvoconductos”. Preventiva Seguros ha sido la empresa pionera en crear un producto que se comercializará en otras compañías aseguradoras o canales del sector, pero ¿en qué se basan?.

A diferencia de los seguros de protección de pago, denominado Reinicia, no cubre las cuotas impagadas sino que se hace cargo de la deuda pendiente de un piso embargado y subastado por el banco.

De esta forma, así como la dación en pago, el seguro cancela la deuda del hipotecado con el banco. No obstante, a diferencia de la dación, debe iniciarse el proceso de embargo y posterior subasta del inmueble. El objetivo de estos seguros es evitar que el asegurado tenga que seguir pagando la deuda pendiente de su hipoteca, intereses de demora, intereses remuneratorios y las costas judiciales originadas por el proceso ejecutorio.

El precio de estos seguros, para hipotecas medias de 100.000 euros, oscila entre los 2.000 y 3.000 euros, y puede abonarse de una vez o de forma fraccionada hasta en seis años.

¿Son la solución?

La respuesta es no. La dación en pago, al igual que ocurre en otros países, como Estados Unidos, debería ser más un derecho que una póliza. El sistema hipotecario español requiere de una ley que garantice por contrato la dación en pago y el nacimiento de este tipo de seguros no hace sino evidenciar las carencias de un sistema incomprensivo.

Actualmente en nuestro país, solo existen dos vías para acceder a la dación en pago, o bien la entidad la incluye voluntariamente en el contrato hipotecario (solo la hipoteca Sin Más de Bankinter lo lleva a cabo) o que el hipotecado cumpla una serie de requisitos muy exigentes como que todos los miembros de la familia han de estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales; tratarse de la única vivienda en propiedad; que el importe de la vivienda no puede superar los 200.000 euros: una hipoteca sin avalista; que no se haya iniciado el proceso de ejecución; y que la vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores.