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Myprovider: el hotel Hilton Diagonal Mar de Barcelona, que compró AXA en 2017 / CG

Frenazo en seco de las compras hoteleras en Barcelona en 2018

Las trabas urbanísticas y los precios elevados dejan prácticamente a cero las compraventas de alojamientos en la Ciudad Condal

5 min

Frenazo en seco de las compras de hoteles en Barcelona en 2018. Las trabas urbanísticas impuestas por el gobierno municipal capitaneado por Ada Colau y el encarecimiento de activos que ha conllevado han dejado casi a cero las adquisiciones en la Ciudad Condal durante el primer semestre.

Según ha indicado la consultora Magma Hospitality Consultants, los cambios de mano de hoteles movieron 3.900 millones de euros en España en 2017. En su informe de gestión de activos hoteleros presentado hoy, martes 10 de julio en Barcelona, la firma ha precisado que esta tendencia se está revirtiendo este ejercicio. "Hay dos efectos principales. Uno, el impacto del plan especial ubanístico de alojamientos turísticos (Peuat), que conlleva un encarecimiento del precio. Y dos, esas tarifas elevadas provocan una escasez de activos que hace inviable muchas operaciones", ha indicado Albert Grau, socio fundador de Magma.

Semestre casi en blanco

La enseña ha recordado que "en Barcelona hay ahora mucha menos demanda de inversión. Hay pocos activos y los que hay, son muy caros". Según Bruno Hallé, socio de Magma, ha recordado que "no tiene sentido para un inversor entrar en operaciones de muy elevado valor. Es razonable a nivel patrimonial, pues comprar un hotel puede devolver rentabilidades del 4%, pero no en el plano de los fondos de inversión, los más activos en la actualidad".

Ello, sumado a la burbuja inmobiliaria en la Ciudad Condal, ha provocado que la plaza cierre un semestre casi a cero. "Está ocurriendo algo similar en Madrid. La demanda se desvía hacia el vacacional. Estamos viendo operaciones en la costa para reposicionar activos e, incluso, compra de suelo, algo que no se producía desde 2006 y 2007", ha subrayado Grau. Los protagonistas de estas operaciones son, sobre todo, fondos de inversión extranjeros y alguno nacional.

Madrid compró más

Siguiendo la comparativa entre las dos mayores ciudades españolas, el estudio de Magma, elaborado con las opiniones de cien cadenas hoteleras tanto nacionales como internacionales, revela un mayor dinamismo en la capital. Madrid copó el 9% de las compras hoteleras en 2017, por un 7% Barcelona. "Las mayores cifras se dieron en Baleares (10%) o las costas (9%)", han precisado los dos directivos. Con lo que respecta a ventas, Barcelona y Madrid captaron un 9% de las operaciones en este sector.

¿Qué ocurrirá este ejercicio? "Continuaremos viendo más operaciones en ciudades secundarias, pues el precio de los activos ha aumentado tanto en las grandes urbes que no sale rentable comprar", ha indicado Hallé. En la cuestión relativa al descenso del turismo en Barcelona por la inestabilidad política, ¿afectará a la inversión hotelera? "Impactará a nivel de resultados de los hoteles. La capital catalana sigue siendo una plaza importante para las grandes cadenas. Antes de final de año esperamos ver entrada de marcas", ha remachado el directivo.

Mandan los fondos

Además del reparto territorial, la investigación de Magma ha constatado que son los fondos de inversión los que imponen ahora sus reglas en las compraventas hoteleras. "El año pasado aumentaron los contratos de gestión (+5%) y los de franquicia (+3%). Por contra, bajó el alquiler (-3%), que es aún la fórmula predominante. Ello responde a las demandas de las grandes marcas, que vienen con inversores que prefieren estas fórmulas", ha explicado Hallé. En efecto, estos modelos permiten a enseñas como Marriott o Holiday Inn crecer en España venciendo dificultades pasadas.

En términos de precios, las compras de hoteles con precios de más de 120.000 euros por habitación crecieron del 15% al 29% en 2017. Ello sugiere un "recalentamiento del mercado", hecho que también contribuye a desviar la demanda de activos de los fondos de inversión en la costa española, más barata que el segmento urbano. Por último, el 83% de las cadenas encuestadas prevén fusiones de grupos durante el ejercicio en curso.