Cómo cancelar una hipoteca y empezar (de verdad) 2019 libre de deudas

La paga extra, algún premio de la lotería o los ahorros de hace año. Muchas familias aprovechan fin de año y la llegada de ingresos extra para cancelar una hipoteca. El problema es que no todo el mundo sabe cuál es el procedimiento que se debe seguir y a veces se topa con sorpresas desagradables. El comparador bancario HelpMyCash.com resume en dos puntos los pasos que hay que dar para decir adiós para siempre a la hipoteca.

El primer paso para cancelar una hipoteca es activar la llamada amortización anticipada. Se debe disponer del dinero suficiente para devolver lo que queda y se inicia con un paso lógico: comunicar a la entidad bancaria la intención de cancelar el producto. Los bancos están obligados a aceptar la cancelación, pero pueden exigir por contrato que avisemos con algunos días de antelación. A partir de este momento se podrá pactar el método de pago y se formalizará la cancelación, el paso que llevará a que la hipoteca quede saldada.

Comisiones por cancelar una hipoteca

Con todo, esta operación no sale gratis si en la escritura del préstamo hipotecario consta una comisión por amortización anticipada. Esta penalización puede llegar al 0,5% del capital que se adelanta, un porcentaje que --de forma habitual-- se reduce hasta el 0,25% si ya han transcurrido cinco años desde la firma del contrato.

Si la hipoteca es fija, la banca también suele incorporar la llamada comisión de riesgo de tipo de interés. Se trata de una compensación por si se generase una pérdida financiera al banco y suele oscilar entre el 0,5% y el 5% del capital pendiente. Muchas entidades no suelen aplicar este peaje. Especialmente los que operan a distancia como ING, Openbank, Hipotecas.com o Coinc.

Cancelación registral

Una vez terminada esta gestión con el banco, el propietario ya no deberá pagar más una cuota por ese préstamo. Pero deberá actualizar el Registro de la Propiedad para que quede constancia de que ya no existe la carga financiera. Si no, figurará como tal durante los siguientes 20 años.

Este echo puede suponer un problema en el caso de que se quiera vender la vivienda. El comprador exigirá que no haya ninguna hipoteca activa vinculada al inmueble que se quedará, lo que se entiende como una carga registral. Podría estar en juego la operación.

Costes de la gestión de cancelar una hipoteca

¿Cómo se puede borrar el préstamo del Registro? Se puede contratar a un gestor, del propio banco o uno independiente, que cobra entorno a 400 euros por la operación. Se encargará de todos los trámites. También puede responsabilizarse uno mismo de forma personal de la burocracia. Saldrá más barato, pero se debe ser muy cuidadoso para no acabar pagando de más.

En este escenario, el primer paso será el de solicitar el certificado de cancelación de la deuda a la entidad bancaria. Se trata de un trámite gratuito que se debe entregar de forma obligatoria. Una vez lo obtengamos, se debe acudir a un notario para preparar la escritura de cancelación. El trámite incluye liquidar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, el llamado Modelo 600. Se debe realizar ante la delegación de Hacienda correspondiente.

Inscribirlo en el Registro

Tras liquidar los impuestos, se deberá firmar la escritura de cancelación. Se requiere la presencia del propietario del inmueble y del apoderado del banco en la notaría que se haya elegido. También se generan costes, ya que los notarios cobran honorarios. Con la escritura de cancelación y los certificados de haber pagado los impuestos correspondientes, se debe acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca. La actualización también contraerá unos gastos que se deberán abonar.

No será hasta este momento cuando se podrá decir, de forma clara y sin dudas, de que una persona ha quedado libre de una hipoteca. Los trámites burocráticos requieren unos meses.