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Juan José Brugera, presidente de Colonial / LENA PRIETO

Brugera: “Debe haber un pacto en fiscalidad, empleo y en la activación del área metropolitana”

El presidente de Inmobiliaria Colonial cree que "no es el momento de subir impuestos" y que se debe facilitar el empleo a los jóvenes

17 min

Juan José Brugera (Badajoz, 1946) es presidente de Inmobiliaria Colonial. Habla con tranquilidad y con determinación cuando se refiere a las tendencias que han marcado un sector que, pese a la pandemia, se ha mostrado sólido, aunque con diferencias en función de las especialidades. Brugera es prudente, pero quiere intervenir en el debate público. Fue presidente del Círculo de Economía entre 2016 y 2019, con lo que vivió los difíciles momentos de otoño de 2017. Quiso ser cauto, pero no equidistante, como había señalado el expresidente del Gobierno, Mariano Rajoy, a la junta del lobi empresarial. Ahora, Brugera pide entendimiento y que el Govern se ponga a trabajar a las cosas, como decía Ortega y Gasset. En esa entrevista con Crónica Global, desde su despacho en Colonial, pide acuerdos y pactos en tres grandes cuestiones: “Debe haber un pacto en fiscalidad, empleo y en la activación del área metropolitana”.

--Pregunta: ¿El sector inmobiliario puede ser un buen termómetro de la situación actual y de las expectativas cuando salgamos ya con ‘cierta normalidad’ de la pandemia? ¿Ha ido mucho mejor de lo esperado en el último año?

--Respuesta: El sector inmobiliario es muy amplio, con tipos de actuación industrial distintos. En el llamado sector Property, los activos están en alquiler, donde el inversor lo que quiere es valor y rendimiento, y lo que se gestiona, por tanto, es valor, sea un fondo de inversión o una empresa cotizada. En ese mundo, de alquiler, los rendimientos son bajos, pero el rendimiento más la revalorización ofrecen un Tier del 8% o 10%, que es muy confortable para aquellos que quieren seguridad. Y luego están los promotores, de viviendas o de otros bienes, que es otro negocio. En Colonial estamos en ese primer ámbito, en el sector de oficinas. Estamos en París, que cuenta con 65 millones de metros cuadrados de techo, mayor que Londres, que tiene 60 millones. Si comparamos, Madrid tiene 16 millones y Barcelona unos cinco millones. Y sí, el pulso de la economía lo puede ofrecer este sector. Hay inversión si existe confianza. Y debemos decir que ha ido mejor de lo que esperábamos. Con la pandemia se han vaciado los edificios. Pero nuestra experiencia, centrada en las zonas prime, nos dice que en 2020 hemos cobrado todas las rentas previstas en contrato, sin prácticamente ninguna merma. Otra cosa ha sido lo que ha ocurrido en el retail o en los centros comerciales, que se ha comportado de otra manera. Pero nosotros hemos mantenido el valor. Y los resultados son esperanzadores, con confianza en la recuperación. Los contratos que renovamos en el primer trimestre del año nos dan rentas de mercado con aumentos del 16% o 17%. El enemigo nuestro es la desocupación. Hemos cerrado el año con una desocupación técnica del 4%. Se trata de edificios que están en obras.

--En ese sentido, ¿cuál ha sido la evolución de Colonial y cómo ha manejado la menor demanda --si ha sido así-- de oficinas por la cuestión del teletrabajo? ¿Se ha notado?

--Todo se resume en una cosa. Cada seis meses encargamos una valoración externa, una valoración de la cartera y esa suma de valor que te dan los activos menos la deuda es lo que se llama el Net Asset Value. Lo divides por el número de acciones y el valor ha sido de 11 euros, exactamente 11,20 euros, que es el cierre de 2019 y eso lo define todo. No se ha notado.

--El teletrabajo ha llegado para quedarse o será en poco menos de un año menos utilizado de lo que se ha pronosticado? Es decir, ¿se volverá a algo parecido a la situación prepandemia?

--La gente quiere estar en los centros de trabajo. Antes del Covid se apuntaban unas tendencias, que se han podido acelerar ahora. Pero existía el coworking, y en las empresas ya había espacios flexibles. Nosotros tenemos nuestra propia empresa de coworking, Utopicus. También se observaba, antes de la pandemia, un cambio en la propia morfología de los edificios, dotados de espacios abiertos. Y luego había que estar atentos a las zonas prime. En Barcelona tenemos un ejemplo claro donde se ha desarrollado una zona prime que no lo era, con el PERI (Plan Especial de Reforma Interior) de la Diagonal, desde Plaza de Glòries hasta el mar, que constituyó el 22@, un distrito en el que puedes pretender las mismas rentas que aquí, en la Diagonal (sede de Colonial). Luego también se había notado ya la jibarización --ahora acelerada-- de las sedes sociales de las grandes compañías. Son tendencias que se han acelerado. El teletrabajo está presente en nuestra empresa. Nuestra experiencia está basada en empresas solventes, que vienen a las zonas prime. La caída de valor en zonas secundarias ha sido del 20% y la pérdida de valor también ha sido importante. Es decir, el mercado ha discriminado, en este caso, las distintas zonas de una forma clara. La línea de Colonial, en todo caso, ha sido defensiva. No hemos querido estar nunca en aglomeraciones de zonas terciarias. Lo que hemos ido a buscar es el llamado multi-tenant, la diversidad de inquilinos. Por ejemplo, en este edificio, La Caixa ha dejado su planta y no vamos a buscar un único sustituto. No lo hacemos tampoco en París, o en las torres del Real Madrid. Buscamos empresas medianas que quieran estar en zonas prime. Es una línea que nos ha ido bien, y vemos que hemos acertado, tras la experiencia de la pandemia. El multi-tenant se ha revalorizado.

Joan Josep Brugera detalla datos sobre la economía española  'Crónica Global' / LENA PRIETO
Juan José Brugera, detallando datos sobre la economía española a 'Crónica Global' / LENA PRIETO

--¿Por tanto?

--Lo que señalábamos es que el coworking servía para disciplinar horarios y ver a otra gente, de la misma empresa o de otras compañías. Nosotros hemos hecho una macroencuesta con nuestros inquilinos y los resultados han sido interesantes. El 82% de la gente quiere tener al menos un día de teletrabajo. Pero quiere volver al lugar físico de la empresa. Se siente más productivo y quiere tener contacto con el personal, porque considera que pierde el sentido de la pertenencia. En casa, con el ordenador, se entiende que se acaba perdiendo ese sentido. Es interesante. El teletrabajo se quedará, sí, porque la pandemia lo que ha hecho es acelerar algo que ya estaba latente, pero se combinará con esa presencia en la empresa. El otro fenómeno claro ha sido la digitalización. Nos hemos digitalizado de golpe. Hemos realizado juntas de accionistas por vías telemáticas. Con nuestra filial francesa, SFL, la acabamos de hacer.

--En Cataluña, y con su experiencia en instituciones tan determinantes como el Círculo de Economía, ¿qué se debería impulsar a medio y largo plazo?

--El mundo económico quiere que se forme un Govern y que se gobierne cuanto antes, y también desea interlocutar con el Gobierno central. Lo que debemos afrontar ahora es la recuperación, considerando el hecho de que existe una gran liquidez retenida, y que necesita ver que hay posibilidades de tirar hacia adelante. En España, por su flexibilidad, en las crisis se desciende rápido, pero también se crece con celeridad cuando se sale de ellas. Y lo que necesitamos ahora es confianza, y ponernos de acuerdo. La aplicación de los fondos Next Generation servirá como palanca para levantar determinados sectores, pero hay dos problemas graves que vemos. El primero es la presión fiscal. Es tremenda, desde el punto de vista personal, pero también para las empresas. Se han eliminado deducciones por inversiones, y se trata de una fiscalidad que es más alta que la de los competidores. El mundo se ha globalizado y se necesitará ajustar plantillas. Creo que llorar sobre esos posibles ajustes no es demasiado práctico. Pero sí deberíamos contraponerlo con ayudas para recuperar a la gente que salga de esas plantillas. Y deberíamos hacerlo con incentivos fiscales. Hay un paro estructural demasiado alto que se debería atacar de una vez. Luego está la cuestión de los jóvenes, un tema del que no se habla lo suficiente. Mi idea es que la formación debería ser más generalista y que la especialización llegara más tarde, cuando ya se ha estado trabajando. Es la manera de ver, en conjunto, qué se precisa en el mercado, sin que se frustre a una persona joven que se prepare y se especialice mucho y que luego no encuentre un trabajo adecuado. Hay que ir hacia el modelo anglosajón y apostar claramente por la formación profesional dual. Si una empresa coge a diez becarios, el primer enemigo es el comité de empresa. Y eso hay que resolverlo de alguna forma. En cuanto a la fiscalidad, no es el momento de subir impuestos.

Joan Josep Brugera da su visión para 'Crónica Global' / LENA PRIETO
Joan Josep Brugera da su visión para 'Crónica Global' / LENA PRIETO

--Los vientos que soplan desde Estados Unidos, sin embargo, van en esa dirección.

--En Estados Unidos hay un sistema más liviano. El modelo europeo es muy diferente. Los trabajadores europeos están mucho más protegidos. Y creo que lo que se debe hacer es asegurar esa protección, pero con medidas que podamos compensar en beneficio de las empresas, para que puedan funcionar.

--En Valencia se ha apostado por la llamada ‘vía valenciana’, una entente entre empresariado y dirigentes políticos. ¿Es algo que se ha perdido en Cataluña, trabajar juntos por determinados objetivos económicos y sociales?

--Es algo que estaba y no está. Con la llamada antigua política había más complicidad. Se colaboraba más, y se hacían llegar a los parlamentos peticiones concretas. Ahora el mundo político está más fraccionado. Y el deber es restablecer el diálogo. El poder autonómico domina una parte de la economía, pero no toda, al margen de que la situación fiscal todavía está por resolver. Los territorios han ido trampeando estos años sus finanzas, pero está claro que se debería poner sobre la mesa un nuevo modelo de financiación autonómica. En el pasado hubo buena colaboración también con el poder municipal y prueba de ello es lo que le decía del PERI de Diagonal, con el distrito del 22@, que es un hub de tecnología y de biotecnología. Deberíamos incidir en ese camino, que parece que se ha olvidado. Además, hay que decir que tenemos un problema, que es el área metropolitana. Es decir, necesitamos un gobierno metropolitano, que existe sobre el papel, pero que gestiona muy pocas cosas. El modelo debe ser Londres, con ese gobierno del Gran Londres, o Ille de France. Sin embargo, no parece que la política ahora vaya en esa dirección.

Joan Josep Brugera, Presidente de Colonial, durante la entrevista con 'Crónica Global' / LENA PRIETO
Juan José Brugera, Presidente de Colonial, durante la entrevista con 'Crónica Global' / LENA PRIETO

--¿Hay que tener un gobierno metropolitano, por tanto, para que sea un interlocutor principal?

--Sí, y aceptar que el área metropolitana genera casi el 70% de la economía de Cataluña.

--¿Cómo puede el empresariado catalán revertir la situación de bloqueo entre la clase dirigente catalana y el Gobierno de Madrid, si es que se considera que existe ese bloqueo?

--La situación requiere que los grandes temas se puedan pactar. La contienda política puede ir por un lado, pero debe haber un pacto en fiscalidad, empleo y en la activación del área metropolitana. Generar riqueza también debe ser una prioridad. No se debe dañar la riqueza. Luego hay que plantear cómo se reparte, pero lo primero es la creación de riqueza.

--Aunque siguen negociando, el Govern lo formará ERC con Junts per Catalunya, si no hay sorpresas. ¿Puede ser, realmente, un Govern que se centre en la gestión de ‘las cosas’, como decía Ortega, y deje otros proyectos de lado para el largo plazo? ¿Lo ve posible?

--Es una reivindicación que hemos hecho, que se ha impulsado desde el Círculo de Economía o desde Foment del Treball. Esperamos que así sea. Lo que está muy claro es que lo de ahora no funciona.

--¿Sería necesario algún objetivo ambicioso de cara al medio y largo plazo para Cataluña, algún evento tipo Juegos Olímpicos, o acciones en diferentes sectores que sean constantes en el tiempo?

--El MWC ha sido un escaparate muy importante para Barcelona y para el conjunto de la economía catalana. Es un evento que hay que cuidad y mimar, que se debe incentivar, porque nos ha puesto en el mapa digital del mundo. Eso mismo creo que se debe afrontar en el campo de la biotecnología. De la misma forma que se afrontó una transformación urbanística, a partir de eventos deportivos, hay que buscar fórmulas similares a partir de las pequeñas y medianas empresas, que es el tejido económico que nos caracteriza, porque no tenemos muchas grandes compañías. Me refiero a aprovechar oportunidades como la electrificación del automóvil. Y repetir el modelo del Mobile con la biotecnología, un sector en el que ya somos punteros. Hay que mostrar al mundo esa capacidad, con todo lo que sea necesario. Y es una labor del Govern de Cataluña, para que exhiba paz social y ganas de involucrarse en todas estas cuestiones, para que el inversor se sienta atraído. Perdimos la Agencia Europea del Medicamento y eso no debería volver a pasar en relación con otras oportunidades que se generen.