Estalla la fiebre del oro del alquiler

¿Estamos ante una fiebre del oro del alquiler? ¿Hay una nueva burbuja inmobiliaria en ciernes? Barcelona es la ciudad más cara de España para vivir de alquiler. Pese a que el primer trimestre del 2016 ha llegado con una contención en el ritmo de crecimiento de los precios, se mantienen muy cerca del máximo histórico alcanzado en diciembre del año pasado: 15,2 euros por metro cuadrado.

Esta es la tendencia generalizada desde hace más de un año en todo el territorio español. Suben los precios (el 4,3% en el primer trimestre de 2016) porque la demanda continúa creciendo mientras la oferta se mantiene. La situación puede recordar a la vivida a principios de milenio en el negocio de la compra-venta. "No podemos hablar de una nueva burbuja inmobiliaria en los alquileres", sostiene el gerente del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, Lorenzo Viñas.

La comparación inevitable

El mensaje es claro: el auge del sector todavía no es tan exponencial como para llegar a los niveles previos a la crisis económica cuyos efectos aún padecemos. Pero si no cambian las circunstancias, podría reproducirse.

El desequilibrio entre oferta y demanda es el causante del aumento de precios de los arrendamientos, que aún no se ha trasladado al precio de la compra-venta. Tal y como sostiene Viñas, en algunos barrios de la zona alta de Barcelona, las viviendas en alquiler son el 18% más caras que hace dos años.

Boom de inquilinos

"El incremento de la demanda ha sido extraordinario", asegura. Las grandes ciudades --y en especial Barcelona--, son el ejemplo más claro. Cada vez son más los ciudadanos que buscan piso. ¿Por qué este incremento de la demanda de alquiler? Los principales motivos son dos: la situación económica y un cambio de mentalidad entre los jóvenes.

Por una parte, comprar una casa o un piso no está al alcance de todos los bolsillos. La coyuntura económica todavía no ha recuperado los niveles anteriores a la crisis, y "la salida natural, es el alquiler", afirma Viñas. Como son mercados opuestos, la mejora de uno (en este caso, el alquiler) va en detrimento del otro (la compra-venta).

Cambio de hábitos

Por otra parte, la cultura de la compra de viviendas ya no está tan arraigada como antes, tal y como explica Joan Carles Amaro, profesor de ESADE especializado en el mercado inmobiliario. Las nuevas generaciones no buscan tanto la estabilidad como la flexibilidad. "El alquiler facilita la movilidad geográfica, que muchos jóvenes necesitan por cuestiones laborales", coincide Viñas.

Este boom de inquilinos en busca de viviendas en arrendamiento ha provocado otro fenómeno, el de los alquileres inmediatos. Cada vez es más difícil encontrar piso en las grandes ciudades. Un buen porcentaje de los pisos que salen al mercado del alquiler se contratan en menos de 48 horas.

La rentabilidad y el impago

La oferta está bajo mínimos, sobre todo en los grandes núcleos de población. Pero no porque no existan pisos. El miedo al impago, la necesidad de reformas o la percepción de una rentabilidad poco atractiva son motivos por los que algunas viviendas se quedan vacías y no salen al mercado.

"Muchos propietarios tienen miedo a que los inquilinos no paguen", explica el gerente del Col·legi d’Administradors de Finques. Por su parte, el docente opina que el alquiler no da una "rentabilidad atractiva". Sin embargo, los números hablan por sí solos.

Según Viñas, la rentabilidad actual del alquiler es de entre el 4% y el 4,5%. Según un informe de Idealista.com, la rentabilidad de invertir en el negocio es todavía mayor, de hasta el 5,7%. El interés anual de los bonos del Estado a tres años --la inversión comparable-- es del 0,116%, muy por debajo de los beneficios obtenidos por el alquiler.

La presión del turismo

Otro factor a tener en cuenta es el cambio de uso para algunos de los pisos. Y es que en el último año se ha producido un traslado de viviendas destinadas al alquiler residencial al sector turístico. Esta tendencia motivada por la mayor rentabilidad del arrendamiento turístico, explica Amaro, es otro de los motivos de estancamiento de la "oferta, que no puede absorber la demanda", que sigue al alza.

"El equilibrio se alcanzará de forma natural", asegura Lorenzo Viñas. El precio será el encargado de hacerlo. El gerente del Col·legi apunta a otras formas secundarias para incentivar la oferta: una adecuación administrativa. Lo dice en referencia a facilitar las operaciones fiscales, tributarias o en materia de reformas, para que los propietarios de viviendas vacías pierdan el miedo a poner sus inmuebles en el mercado.